Цены на землю в Киеве бьют рекорды

В Украине стремительно дорожает земля. В прошлом году был рекордный рост цен – на некоторых участках даже в пять раз.

Например, в центре столицы, на Печерске, за сотку земли сейчас берут более семидесяти тысяч долларов. За пределами Киева - от двух до пяти тысяч "зеленых".

Спрос поднимется еще больше после того, как вступят в силу изменения в Земельный Кодекс. Участки сельскохозяйственного назначения продавать запрещено. Но ими торговали. Президент признал такие соглашения недействительными.

Николай Олейник, ведущий специалист агентства недвижимости:
"Если бы этого изменения не произошло, то происходил бы все равно рост цен на землю. Но динамика этого роста может действительно измениться и рост цен после изменения данного законодательства, он может быть большим".

Источник - finance.ua

Кредитные союзы получат второго надсмотрщика

Национальная ассоциация кредитных союзов Украины (НАКСУ) может получить статус саморегулирующей организации. Об этом сообщил «ДЕЛУ» президент НАКСУ Петр Козинец.

«Речь идет о том, что Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг (Госфинуслуг) может предоставить нам полномочия по сбору и осуществлению первичного анализа финансовой отчетности, разработке внутренних правил игры на рынке, реализации стабилизационных программ, а также подготовке квалификационных требований к кадрам кредитных союзов», — рассказал он.

На днях Комиссия утвердила для обнародования Положение о порядке и условиях делегирования Госфинуслуг некоторых полномочий одной из всеукраинских ассоциаций кредитных союзов. После его принятия и регистрации в Минюсте (а это, по предварительным расчетам, займет два-три месяца) НАКСУ получит шанс приобрести долгожданный статус.

По словам директора департамента надзора за кредитными учреждениями Госфинуслуг Андрея Оленчика, «саморегулирующая» НАКСУ будет выгодна как кредитным союзам, так и регулятору. Первые смогут избежать «лишних» санкций со стороны Гсофинуслуг, а Комиссия избавится от чисто технической работы, которая, тем не менее, занимает до 80% времени. Однако это не значит, что Госфинуслуг перестанет контролировать деятельность кредитных союзов. «Правоприменение останется исключительной прерогативой регулятора», — говорит Оленчик.

Однако участники рынка выказывают некоторую озабоченность тем, что их деятельность со временем может оказаться под надзором двух органов — руководители кредитных союзов побаиваются появления второго регулятора на рынке. «Статус саморегулирующей организации предоставит НАКСУ дополнительные функции регулирования, что упростило бы работу кредитным союзам. Другое дело, чтобы в итоге не получился еще один контролирующий орган», — говорит председатель правления кредитного союза «Освита» Анастасия Дука.

Автор - Ирина СВЕТИКОВА
Источник - "ДЕЛО"

Инвестиции в строительство: законный путь

Строительная отрасль — одна из наиболее динамично развивающихся, поэтому она требует больших финансовых вложений на длительный срок.

По статистике, в Украине около 60% жилья строится за счет средств населения, до 5% — за счет бюджетных средств, около 1,5% — на банковские кредиты, остальное — средства предприятий различных форм собственности. При этом свыше 90% инвестиций — это средства юридическихи физических лиц. До недавнего времени этот инвестиционный ресурс привлекался строителем самостоятельно на основании отдельных договоров, которые регулировали Гражданский и Хозяйственный кодексы и Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» (паевые, инвестиционные, купли-продажи).

Самыми популярными в последние несколько лет были паевые и инвестиционные договоры, хотя для строителей схема с их использованием была не совсем удобной. Застройщик должен был осуществлять несвойственную ему работу — вести лицевые счета по каждому инвестору, работать с проблемными договорами и так далее. Однако с 1 января 2004 года вступил в силу Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», целью которого было создание эффективного механизма привлечения инвестиционных ресурсов населения и юридических лиц в строительство жилой недвижимости.

В законе предложены схемы финансирования через фонды финансирования строительства (ФФС) и фонды операций с недвижимостью (ФОН) наряду с облигациями как единственно возможные, но неоднозначные формулировки привели к юридическим коллизиям. По этой причине инвестиционные и паевые договоры продолжали заключаться, хотя уже и тогда существовал риск признания этих договоров недействительными, так как они имеют признаки доверительного управления, услуги по которым могут предоставлять исключительно финансовые учреждения на основании соответствующей лицензии.

Закон Украины № 3201-15 от 15.12.2005 г. внес изменения в этот и другие законодательные акты, которые регулируют привлечение инвестиций в строительство, в том числе и Закон Украины «Об инвестиционной деятельности». Ст. 4 этого закона четко определяет, что инвестиции в строительство жилой недвижимости осуществляются только через институты совместного инвестирования, а также через беспроцентные (целевые) облигации.

Институты совместного инвестирования

Одной из самых важных задач, стоящих перед разработчиками закона об институтах совместного проектирования (ИСИ), была создать надежный механизм комплексной защиты прав инвестора, с целью притока инвестиций в экономику и увеличения доверия к фондам среди потенциальных инвесторов. Этот механизм реализован через управляющего фондом. Активы фонда аккумулируются на отдельном счете, сохранность (рост) активов контролируется комиссией через регулярные отчеты. Инвестиции могут осуществляться путем приобретения фондом облигаций, эмитентом которых является застройщик.

Для инвестора осуществление инвестиций через фонд менее рискованно, чем самостоятельное инвестирование, например, посредством покупки облигаций строительной компании, так как средствами фонда управляют профессионалы, за деятельностью которых осуществляется многоуровневый контроль (ГКЦБФР, хранитель и так далее).

Еще одно безусловное преимущество ИСИ — возможность участвовать в масштабных проектах инвесторам с незначительными финансовыми возможностями. Целью работы каждого фонда является получение прибыли инвесторами. Недвижимость является одним из самых привлекательных объектов вложения инвестиций. И естественно, что большей частью активов таких фондов являются недвижимость и ценные бумаги эмитентов — строительных компаний. На сегодняшний день около 32 миллиардов гривен находятся в управлении компаний по управлению активами, большая часть которых инвестированы в строительство.

Для строительной компании привлечение финансирования от ИСИ имеет ряд преимуществ:

• прозрачность и легитимность процесса привлечения инвестиций;
• упрощение процедуры привлечения денежных средств (работа с одним контрагентом-инвестором);
• в лице КУА строительная компания получает не просто партнера, но и финансового консультанта, помогающего решить процедурные вопросы, связанные с привлечением внешнего финансирования.

Для строительной компании фонд может быть не только источником инвестиций, но и способом эффективного вложения временно свободных финансовых ресурсов, так как условия ИСИ намного привлекательнее банковских депозитов, а разнообразие самих фондов позволяет подобрать оптимальный вариант с точки зрения риск (доходность) срок инвестирования.

Фонды финансирования строительства

Фонды финансирования строительства (ФФС) — это специализированный фонд совместного инвестирования, направление инвестиций которого исключительно недвижимость. Примечателен тот факт, что по своей сути эти фонды — разновидность ИСИ, но регулирование их деятельности находится в отдельном правовом поле, что вызывает определенные трудности для реализации закона в первую очередь для управляющей компании (в управлении не должно быть никаких других фондов).

Под ФФС понимаются средства, переданные управителю в управление, которые он использует на условиях правил фонда и договоров об участии в ФФС. Эти фонды создаются с целью обеспечения строительства жилья или помещений социально-бытового назначения за счет физических и юридических лиц с передачей такого жилья или объектов социально-бытового назначения от застройщика инвесторам (доверителям) в собственность после ввода в эксплуатацию такого объекта недвижимости.

Участниками финансово-кредитных механизмов согласно закону являются:

• доверитель — лицо, которое передает управление имуществом в доверительную собственность на основании договора об участии в ФФС;
• застройщик — лицо, которое может быть заказчиком объекта, согласно действующему законодательству и заключило договор с управляющей компанией;
• страховая компания — осуществляет страхование объекта в пользу управителя. Договор заключается между строителем и страховой компанией;
• управляющая компания фонда — финансовое учреждение, которое осуществляет управление имуществом, полученным в доверительное управление, вид деятельности которой исключительный и лицензируется Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг.

Компания функционирует в интересах доверителей и отвечает перед ними своими страховыми резервами. Отличительной чертой специализированных фондов является полный контроль со стороны управляющей компании за деятельностью и финансовым состоянием строителя на период освоения инвестиций.

Фонд операций с недвижимостью

Финансовое учреждение по собственной инициативе может создавать фонд операций с недвижимостью (ФОН). Он не является юридическим лицом. Управитель ФОН инвестирует средства, привлеченные от продажи сертификатов в операции с недвижимостью, получает прибыль от этих операций и распределяет прибыль среди владельцев сертификатов на условиях Правил ФОН.

ФОН создается на срок, указанный в проспекте эмиссии, и до его окончания не берет на себя обязательства по выкупу сертификатов. Управитель ФОН может производить операции с недвижимостью на свое усмотрение с целью получения максимального дохода владельцами сертификатов. Вся недвижимость страхуется на полную стоимость управителем.

Целевые облигации

Одним из наиболее привлекательных инструментов для финансирования строительства жилой недвижимости, учитывая последние изменения в законодательстве, являются целевыеоблигации. Тем более что такие ценные бумаги могут приобретаться некоторыми видами ИСИ.

Динамика выпусков целевых облигаций украинскими предприятиями последних трех лет сопровождается взрывным ростом объемов привлеченных средств. Так, если в 2003 году было осуществлено строительными компаниями эмиссий целевых облигаций на сумму 100 миллионов гривен, в 2004 году — на суму 1,2 миллиарда гривен, а в 2005 — на сумму 2,4 миллиарда гривен.

Возможно, такой интерес к облигациям в строительстве связан с вступлением в силу Закона № 978 и желанием использовать другие легитимные инструменты привлечения денежных средств от населения и юридических лиц. Механизм выпуска как целевых, так и процентных облигаций четко регламентируется ГКЦБФР. Процедурная часть обеспечивается профессиональными участниками рынка ценных бумаг.

Выпуск облигаций дает возможность привлечь финансирование в необходимом объеме на весь срок реализации проекта, без залога, без процентов — в случае целевых облигаций или с возможностью управления процентной ставкой с целью ее уменьшения — в случае процентных облигаций, минимизировать влияние кредитора на управление компанией и снизить вероятность досрочного истребования денежных средств. Безусловным преимуществом облигации является оптимизация налогообложения в рамках действующего законодательства. Так, средства, полученные от инвесторов путем эмиссии облигаций, не включаются в валовой доход, затраты на выпуск облигаций и на выплату процентов включаются в валовые расходы эмитента. К тому же операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Следовательно, к моменту продажи (передачи) помещений у застройщика не возникают обязательства по уплате НДС.

Выходя на публичный рынок заимствования, строительная компания должна быть готова к открытости и прозрачности с целью повышения инвестиционной привлекательности. Подробная информация о финансовом состоянии и всех аспектах хозяйственной деятельности публикуется в СМИ в соответствии с действующим законодательством. Выход на публичный рынок заимствований позволяет сформировать публичную кредитную историю, создать положительную репутацию и увеличить доверие инвесторов, что облегчает и удешевляет привлечение инвестиций в дальнейшем.

Привлечение инвестиций в строительство при помощи процентных облигаций используется, как правило, для строительства коммерческой недвижимости. Целевые строительные облигации не предполагают процентного дохода и не зависят от ценовых колебаний на рынке. Покупая облигации, инвестор получает право через оговоренный срок обменять ценную бумагу на жилье. Неотъемлемой частью договора покупки продажи облигаций является договор бронирования квартиры, где одним из условий является обязательство инвестора выкупить забронированный пакет облигаций. С помощью размещения облигационных займов сегодня даже небольшие строительные компании привлекают денежные средства, в несколько тысяч раз превышающие их собственный капитал.

Наша справка. Управляющая компания ИСИ — профессиональный участник рынка ценных бумаг, вид деятельности которой исключительный и лицензируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР). Надзор над деятельностью компании по управлению активами (КУА) осуществляется наблюдательным советом фонда, хранителем активов фонда. Контроль соответствия сделок КУА регламенту фонда, проспекту эмиссии и действующему законодательству осуществляет Наблюдательный совет фонда.

Наша спарвка. Институты совместного инвестирования — это форма коллективного инвестирования, при которой средства участников объединяются и инвестируются управляющей компанией в различные активы (недвижимость, ценные бумаги и т.д.) с целью получения дохода инвесторами. Все участники фонда имеют одинаковые права, независимо от размера вложений. При этом риски делятся между всеми инвесторами и снижаются благодаря диверсификации инвестиционного портфеля. Пока средства находятся в фонде, они не подлежат налогообложению, что позволяет реинвестировать полученную прибыль.

Источник - Недвижимость Ялты

Что нужно знать о кредитах на покупку жилья в Харькове

Независимо от того, какой банк вы выбрали, путь до получения кредита на покупку квартиры на вторичном рынке примерно одинаковый. Сначала – поиск подходящей квартиры. Затем – подготовка документов для ее покупки в кредит. Выбор банка и заполнение анкеты-заявки. Потом - несколько дней ожидания, пока кредитный комитет будет решать, дать ли вам «добро». И, наконец, если финансовое учреждение говорит «да», - оформление договора купли-продажи и ипотеки, оплата услуг банка и – можно праздновать новоселье!

Как пройти фейс-контроль

На что обращают внимание банки, решая, предоставить вам кредит или нет? На зарплату – во-первых. Многие охотно верят в наличие у вас неофициального источника дохода. Но не все. Некоторые банки оперируют только справками с места работы. Кое-где поверят вам на слово, только если вы оплатите сразу 30 % стоимости квартиры. Кроме того, финансисты по специальной программе просчитывают, в состоянии ли вы возвращать кредит и при этом еще оплачивать коммунальные услуги, одеваться и питаться. Сколько должно быть «сверху», единого мнения у банков нет. Одни считают, что не меньше половины зарплаты. Другие настаивают на том, что расчет по кредиту не должен превышать трети дохода. Кстати, во внимание принимается семейный доход, но в таком случае супруг/супруга должен нотариально подтвердить, что будет участвовать в совместном погашении кредита.

Печально, но факт. Пока еще не все финансовые учреждения лояльны к тем, у кого нет харьковской прописки (по нашим данным, исключение составляют «Райффайзенбанк», «УкрСиббанк», «Надра», «Меркурий», «Правэкс-банк», «Приватбанк»). А у кого и место работы – не в нашем городе, то им наверняка дадут от ворот поворот почти все банки. Кстати, в «Райффайзенбанке» особо внимательны к призывникам, рассчитывающим в кредит приобрести квартиру. С ними будут иметь дело только при наличии поручителя. Кроме того, поручительство третьих лиц требуют и в «Мегабанке».

Платить придется не только проценты

Но и вам стоит получше присмотреться к банкам. Неопытные заемщики сразу «клюют» на низкую процентную ставку. Это важный показатель, но не только он определяет, сколько вы переплатите за квартиру. Дело в том, что многие банки дополнительно к процентной ставке предусматривают ежемесячную комиссию. Ее размер колеблется от 0,2 до 1,21 % от суммы кредита или его остатка. Поинтересуйтесь у работника учреждения, куда вы обратились, практикуется ли это здесь, и если да, то сразу корректируйте ваш процент на эту цифру.

И еще. Помимо выплат по кредиту, вам придется еще ежегодно вносить деньги за страховку. В разных банках оговаривают свой набор рисков. Обязательным, как правило, является страхование купленной квартиры. Кое-где от заемщика еще требуют учесть вероятность несчастного случая и возможные споры о праве собственности, к примеру, с наследниками продавца. В любом случае, это обойдется вам как минимум в 1 % от оценочной стоимости вашей новой жилплощади.

Готовьте запас наличности

А теперь о той сумме, которую нужно иметь на руках, прежде чем начать поход по финансовым учреждениям. Во-первых, это ваш первоначальный взнос за квартиру. Он может быть от 30 до 0 %. Сегодня уже есть банки, которые берутся кредитовать вас на все 100 %, но это пока единицы. Да и процентную ставку за такой риск они запрашивают более высокую. Хотя нам не удалось выявить четкую связь между величиной вашего задатка продавцу и размером процента, который банк потребует за обслуживание кредита. Тут все зависит от политики самого кредитного учреждения. К примеру, «Правэкс-банк» при 12 % годовых согласен профинансировать до 95 % стоимости приобретаемой квартиры. «Мегабанк» готов с таким же процентом рискнуть и оплатить до 85 % стоимости покупки. А «Приватбанк» при 100 % - ном займе просит уже 15 % в долларовом эквиваленте.

Но это еще не все первоначальные затраты. На то, чтобы оформить весь пакет документов, необходимый для получения кредита, тоже потребуется немалая сумма. Сюда включаются: услуги нотариуса, оценка приобретаемой вами недвижимости, оформление договора ипотеки с банком и оплата единоразовой комиссии (последнее, правда, практикуется не во всех кредитных учреждениях). Все вместе выливается в сумму от 1000 до 1500 тысяч у. е.

Важно - документы, которые нужно принести в банк

Для рассмотрения кредитной заявки:

Паспорт и копия паспорта жены/мужа заемщика (все страницы с информацией);

справки из налоговой инспекции с идентификационным кодом заемщика и его жены/мужа;

справка с места работы, подтверждающая должность заемщика (жены/мужа), начисленную заработную плату и удержанные налоги за последние шесть месяцев.

Если заемщик или его жена/муж является частным предпринимателем: копия свидетельства о государственной регистрации предпринимателя, а также отчеты из налоговой инспекции по месту жительства о доходах предпринимателя как физического лица (можно декларацию), период у разных банков отличается - от 2 кварталов до 2 лет, - заверенные налоговой инспекцией.

Свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребенка (если есть) и справка о месте их регистрации;

копии документов, подтверждающих право владения недвижимостью или иной собственностью, указанной заемщиком в анкете;

отчет о независимой экспертной оценке стоимости квартиры, проведенной утвержденным банком оценщиком;

справка из банков о наличии и состоянии счетов, о наличии кредитной истории (по требованию банка).

На приобретаемое жилье:

Правоустанавливающие документы на недвижимость, которая покупается;
технический паспорт на квартиру;
справка из жэка о количестве прописанных лиц;
гражданские паспорта продавцов жилья и справки с их идентификационным кодом;
в случае наличия у продавцов несовершеннолетних детей – решение Опекунского совета.

К сделке (после одобрения заявки кредитным комитетом):
справка из БТИ (Витяг с реєстру прав власності);
справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
нотариально заверенное соглашение жены/мужа (иных совладельцев) на передачу в ипотеку приобретаемой квартиры или их непосредственное присутствие при заключении договора.

В некоторых банках могут вначале заявить о меньшем пакете документов. Но при этом предупреждают, что могут понадобиться и другие документы. К примеру, в «Правэкс-банке» требовали справку из психдиспансера, что заемщик не состоит в этом учреждении на учете.

При покупке в кредит дома необходимо дополнительно предоставить Государственный акт на право собственности на землю (Государственный акт постоянного пользования земельным участком, договор аренды) и домовую книгу.

Только цифры

Наименование банка USD UAH Срок кредита Первоначальный взнос Комиссия, ежемесячно

• Райффайзенбанк 11–12 % 15,5 % До 20 лет 15 % (если кредит <> 50 тыс.у. е.)
  
• Приватбанк 15 % 20 % До 20 лет 0 % (акция до 31 мая) 0,2-1,21 % на остаток кредита
• Правэкс-банк 12 % 16 % До 20 лет 5 % (кредит до 35 тыс. у. е.)
  
• Меркурий 15,5 % 17 % До 10 лет 30 % (кредит до 50 тыс. у. е.) 0,3 % на остаток кредита в валюте
• Мегабанк 12 % 18 % До 15 лет 15 % (если дом построен после 1995 г.)20 % (если дом построен до 1995 г.)
  
• Базис 15 % 22 % До года 30 %
• Факториал 12 % 17 % До 30 лет 10 % 0,34 % на остаток кредита
• Надра 10 % 16 % До 30 лет 25 % 0,5 % на остаток кредита
• УкрСиббанк 11,8 % 15,5 % 21 год 0 - 30 %

Источник - http://www.vecherniy.kharkov.ua

Киев намерен до 2020 года построить 415 тыс. кв. м жилья в Голосеевском районе

Киев намерен до 2020 года построить 415 тыс. кв. м жилья в границах Окружной дороги, ул. Крейсера Авроры, В. Касияна, Васильковской, Академика Глушкова и Академика Заболотного в Голосеевском районе.

Это предусмотрено проектом детальной планировки (ПДП) территории района от границы Киева до ул. Васильковской, консультативное рассмотрение которого прошло на архитектурно-градостроительном совете 29 марта.

ПДП разработал проектный институт «Гипроград» по заказу Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды Киев-ской горгосадминистрации.

Главный автор проекта Андрей КУДЕЛИН отметил, что ПДП охватывает территорию площадью 578,5 га, в том числе, площадь НК «Экспоцентр Украины» — 285,5 га, учебной зоны Киевского национального университета им. Тараса Шевченка — 31,8 га, Киевского государственного иподрома — 38 га, Национального научного центра Института пчеловодства им. И. Прокоповича — 41,3 га, селитебной зоны — 24,6 га и другие территории.

Средняя плотность населения на гектар составляет на сегодня 315 человек. Тут проживает 2 тыс. человек.

Существующий жилой фонд в рамках ПДП составляет 54 тыс. кв. м, до 2020 года достигнет 470 тыс. кв. м (из них 4-этажная составит около 4 тыс. кв. м, 5-этажная — 15,3 тыс. кв. м, 9-этажная — 15,7 тыс. кв. м, 10-19-этажаня — 433,8 тыс. кв. м). Количество проживающих вырастет до 13 тыс. человек.

Автор ПДП предлагает построить крупный бизнес- центр на углу ул. Академика Заболотного и ул. Академика Глушкова, ряд офисно-торговых зданий возле Иподрома вдоль ул. Академика Глушкова.

В тоже время, Министерство по делам семьи, молодежи и спорта, в управлении которого находится Ледовый стадион, разрабатывает концепцию его реконструкции. Готовится указ Президента, согласно которому в 2006-2009 годах будет осуществляться реконструкция стадиона и достройка многофункционального спортивного комплекса «Манеж».

По расчетам проектантов, «Экспоцентр Украины» и прилегающие офисные здания будут посещать около 100 тыс. человек в день, необходимо предусмотреть для них свыше 23 тыс. парковочных мест. Многоэтажные паркинги планируются за Ледовым стадионом, возле Экспоцентра, а также на месте самовольно построенных гаражей.

Градосовет рекомендовал продолжить работу над ПДП, улучшив транспортную схему и схему размещения паркингов.

Источник: http://document.org.ua