БУМ НА ЖИТЛО: ПОДІЛЬСЬКИЙ ВАРІАНТ

Квартирне питання зіпсувало москвичів. Хоча ця класична фраза й має кількадесятилітню історію, вона залишається актуальною нині й не тільки для мешканців столиці північних сусідів, а й для більшості українців. Житлові умови значної кількості подолян у гірший бік відрізняються від умов проживання наших колишніх колег по «соціалістичному табору» з Болгарії, Чехії, Угорщини.

Якщо на середнього східноєвропейця припадає 25‑30 квадратних метра житла, то на пересічного подолянина – вдвічі менше. Що вже казати про квартири жителів північної Америки, Центральної та Західної Європи? Вони навіть розмір квартири вимірюють не кількістю кімнат, а кількістю спалень.

За квартирою – до банку

Останніми роками на Поділлі спостерігається певний будівельний бум: щороку обсяги зданого в експлуатацію житла зростають. Причому ріелтори відзначають, що як на ринку новозбудованих квартир, так і на вторинному житловому ринку попит постійно присутній, що й призводить до невпинного збільшення вартості квадратних метрів. Тобто у певної категорії громадян кошти є: вони вкладаються і в поліпшення житлових умов (заміни меншої квартири на більшу та сучаснішу), і в купівлю нового, додаткового житла (для дітей або здачі в оренду). Але наскільки реально придбати квартиру, так би мовити, пересічному подолянину? Відразу викласти 20‑40 тисяч доларів за житло під силу одиницям. Тому все більш широку популярність набуває практика купівлі житла в кредит. Зростання кількості позичальників фіксують і подільські банки. На яких же умовах вони отримують кредит, під яку заставу? Наскільки «підйомний» цей фінансовий тягар по виплаті щомісячних внесків і відсотків по кредиту для хмельничан?

Як зазначає начальник Хмельницького бюро технічної інвентаризації Оксана Мустафіна, минулоріч в обласному центрі придбано близько 2,5 тисячі осель, причому три чверті з них купувалися в кредит. Переважно запозичені кошти використовувалися для придбання невеликих та недорогих помешкань. Начальник Хмельницького БТІ відзначає, що заможні мешканці міста, якщо вже купують дорогу, елітну квартиру, то мають кошти для сплати її повної вартості відразу. Бідніші верстви змушені звертатися по фінансову допомогу до комерційних структур, передусім банків. Що ж пропонують місцеві філії та дирекції вітчизняних банків для здійснення операцій на ринку нерухомості?

Для того, щоб отримати кредит, необхідний стандартний набір документів: паспорт, ідентифікаційний код та довідку про доходи з місця роботи для найманих працівників. Для бізнесменів останнє замінюється декларацією про доходи підприємця-фізичної особи або звітом суб’єкта малого підприємництва-фізичної особи платника єдиного податку, каже головний економіст кредитного відділу філії ВАТ «Державний експортно-імпортний банк України» в Хмельницькій області Ольга Кухар. У переважній більшості випадків заставою виступає якраз житло, що купується. Умови отримання кредиту приблизно однакові у різних банках: реально працює принцип конкуренції. Скажімо, в «Укрексім­банку» кошти надаються на термін до 15 років, річна ставка у гривнях коливається в межах 15‑20 відсотків, у валюті – 10,5‑15 відсотків, перший внесок становить не менше 20 відсотків вартості житла.

Інші банки також здебільшого кредитують на 15 років. Хоча, можна відзначити, що в Хмельницькій обласній дирекції АППБ «Аваль» гроші можна позичити й на 20 років. Перший платіж у ньому може становити й 10 відсотків, річна ставка кредиту 10,5‑13 відсотків у доларах і 16,5‑19 відсотків в національній валюті. Хмельницька філія ВАТ «Банк Універсальний» може надати кредит й без першого внеску під валютний відсоток не нижче 11 процентів, гривневий – не менше 18. У нещодавно створеній Хмельницькій філії акціонерного комерційного банку «Форум» відсотки становлять 12,5‑13 та 18‑19 процентів відповідно, перший платіж – від чверті вартості житла, що купується.

Коливання ставки залежить від значної кількості умов, пов’язаних, як із характеристикою квартири, так і з новим власником, передусім його матеріальним становищем. Останнє, до речі, й вплине на розмір першого внеску: забезпечені іншою нерухомістю громадяни в більшості банків можуть сподіватися на значні преференції – передусім отримання кредиту взагалі без авансового платежу. Хоча таке трапляється вкрай рідко: громадяни намагаються, навпаки, внести максимальну першу суму, аби зменшити розмір залишку по кредиту, і, відповідно, щомісячні виплати на запозичені кошти. А це доволі суттєві гроші: у перші місяці доведеться виплачувати близько 300 доларів.

Які ж зафіксовані доходи змусять банк задовольнити ваше бажання отримати кредит?

У банках Поділля визначення необхідного розміру дещо різняться, але простежується певна тенденція. В будь-якому випадку дохід має перевищувати розмір виплат плюс мінімальний прожитковий мінімум – 452 гривні і плюс «ще трошки». Це «трошки» залежить від великої кількості умов: вік позичальника, склад сім’ї, добробут, кредитна історія, наявність домашнього господарства тощо. Але, так би мовити, середньозважену сутність можна визначити наступним чином: обов’язкові сплати банку та мінімальний прожитковий рівень не повинні перевищувати 80 відсотків від чистого доходу потенційного власника квартири. У розглянутому випадку, якщо ви підтвердите щомісячні надходження на рівні не нижчому 2,2 тисячі гривень, то цілком можете сподіватися на прихильність експерта кредитного відділу банківської установи. До одноразових виплат також варто зачислити кошти за обов’язкове страхування житла від нещасних випадків на увесь термін дії кредиту та страхування працездатності позичальника. На тлі інших витрат ці суми видадуться незначними, бо становитимуть близько одного відсотка від вартості кредиту. Ці документи, якщо вони в порядку, дозволяють отримати гроші буквально протягом тижня.

Конкурентне середовище

Взяти кредит у банку – найбільш передбачуваний і логічний крок, але ж завжди хочеться мати максимальний зиск від оборудки. В нинішніх фінансових умовах розтягування виплат на десять та більше років призведе до значних фінансових витрат. Високі відсоткові ставки, що працюють на ринку кредитування, призводять до того, що за квартиру доведеться сплатити приблизно подвійну ціну, причому у валюті: один раз її власнику, другий раз – банку. Саме тому на ринку останнім часом з’явилася низка товариств і фінансових спілок, які надають громадянам кредитні кошти під значно менший відсоток. Причому вони не вимагають довідки про доходи. Скажімо, у представництві ТОВ «Житловий Альянс» у місті Хмельницькому термін кредитування становить 15 років з річною ставкою 1,7 відсотка в гривнях, щомісячний платіж – 725 гривень за квартиру вартістю 100 тисяч гривень. За такими умовами протягом півтора десятиліття доведеться переплатити лише 30,5 тисячі гривень. Дочірнє підприємство «Капітал-Поділля» Української групи «Капітал» пропонує таку ж позику на 20 років із виплатою 556 гривень на місяць. За цей час понад вартість помешкання буде віддано дочірньому підприємству 33,6 тисячі гривень. Крім того, до загальної вартості житла необхідно, без сумніву, додати реєстраційний платіж, який беруть компанії. Скажімо, у «Житловому Альянсі» він становить 3,6 тисячі гривень при позиці у 100 тисяч.

Яким чином працюють ці спілки, визначити надзвичайно важко: на Хмельниччині вони представлені рядовими співробітниками, які не уповноважені відповідати, та й не володіють інформацією про фінансову діяльність головних підприємств (знаходяться у Києві та у Вінниці для «Житлового Альянсу» та «Капіталу» відповідно). Також цілком слушно виникає питання: чому кошти надаються населенню під 1,7 відсотка на тривалий термін, якщо у найближчому банку їх можна покласти на депозит під 12‑15 відсотків річних? Відсутність відповідей, мабуть, і стримує більшість подолян від активної співпраці зі спілками (люди, які обпеклися на різноманітних трастах, «дмухають на воду»). За даними Оксани Мустафіної, купівля житла завдяки позикам у кредитних спілок відбувалася в обласному центрі лічені рази. Але ж таки фіксувалася. Кожен має вирішити сам: довіритися банку чи іншій фінансовій установі у питанні отримання кредиту. До речі, як повідомили у «Житловому Альянсі» та «Капіталі», позика надається протягом місяця.

Проста схема отримання кредиту
	Наприклад, розглянемо схему при отриманні кредиту в ВАТ «Укрексімбанк» на купівлю квартири вартістю 25 тисяч доларів (сучасна однокімнатна або двокімнатна старого планування) під мінімальний валютний відсоток – 10,5 з терміном виплат у 15 років і першим платежем – 20 відсотків. Тоді протягом 180 місяців щомісячно необхідно повертати 111 доларів основного боргу. Крім того, відсотки за отримані гроші в перші роки становитимуть доволі значну суму: в перший місяць 175 доларів (надалі вона поступово зменшуватиметься). Тобто відразу після отримання позики власник нової квартири має бути готовим віддавати близько 286 доларів, і банк повинен бути впевнений, що його клієнт спроможний нести такий фінансовий тягар. Зрозуміло, що в останні роки відсотки значно скоротяться – на 13-му році, коли борг зменшиться до двох тисяч, вони становитимуть лише 17,5 доларів. Але позика надається на момент, коли ви щомісяця маєте віддавати майже півтори тисячі гривень.

Пошуки позичальника не за горами?

Відверто кажучи, кредитний ринок житла на Хмельниччині знаходиться ще в незрілому стані, він нагадує ринок кредитування споживчих товарів десь років зо 3‑5 тому. Тоді треба було «бігати» за банкірами, випрошуючи кредит. Нині ж у кожному потужному супермаркеті сидять по кілька кредитних агентів, що представляють різноманітні банки, і заманюють клієнтів. Конкуренція! Гроші, виявляється, також необхідно продавати.

Із кредитуванням квартир такого поки не спостерігається, але фахівці вважають, що через певний час конкурентна боротьба примусить банки також вставати в чергу за громадянами, які купують помешкання. Тим паче, що (тепер вже 2006 року) ми очікуємо вступу України до Світової організації торгівлі та, відповідно, приходу на наш ринок західних фінансових інституцій. Крім загострення конкуренції, це повинно призвести до суттєвого зниження відсотків по кредитах. Тому, хто планує купувати квартиру, але може трохи зачекати, не варто поспішати. Тим більше, що вартість житла в Києві поступово поповзла вниз. Не виключено, що із відставанням у рік-два ця тенденція проявиться й у Хмельницькому. Хоча твердо розраховувати на це не доводиться: обсяги житлового будівництва поки недостатні, а кількість заможних подолян, що забезпечують сталий попит на квартири, все ще зростає.

Источник - http://status.net.ua/releases/groshi/Spowuvchekredutyvannja/19003.html

Банки полюбили фізичне «лице»

Незважаючи на те, що ринок банківських послуг в Україні сформовано не так давно, вже визначилася група беззаперечних лідерів, між якими відбувається жорстока конкурентна боротьба. За оцінками експертів, у зв’язку з достатньою насиченістю цього ринку найперспективніший банківський продукт –   споживчі кредити – повинен стати доступнішим для різних верств населення. Позитивний прогноз для споживача може реалізуватися й за рахунок приходу на український банківський ринок потужних західних гравців, які, цілком вірогідно, демпінгуватимуть заради перерозподілу вже зайнятих ринкових ніш.

Здешевлення гряде

Загалом фахівці та аналітики передбачають поступове здешевлення споживчого кредитування, хоча на це відверто можна сподіватися лише в сфері кредитування побутової техніки. Іпотечне та автокредитування навряд чи здешевіють, адже ціни на нерухомість та автомобілі середнього класу продовжують зростати.

До трійки лідерів у сфері надання споживчих кредитів входять банки Аваль, ПриватБанк та Укрссиббанк. Наступна група –   декілька десятків споживчих спілок та фондів, які надають кредити на придбання вузьких товарних груп.

Європейська традиція

Начальник відділу розвитку індивідуального бізнесу Вінницького територіального управління подільського регіонального управління АКІБ «Укрсиббанк» Оксана Табунська вважає, що «споживче» кредитування на сьогодні є одним з найуспішніших продуктів банківських послуг.

«Споживче кредитування як окрема банківська послуга на загальноукраїнському банківському ринку з’явилося ще в середині 90-х років та зарекомендувало себе як найпрогресивніший продукт, –  розповідає Оксана Табунська. –   З поступовою стабілізацією економічної ситуації в країні та із зростанням середньомісячних зарплат та одночасним зниженням темпів інфляції поступово формується прошарок середнього класу, на який в основному й орієнтовані програми споживчого кредитування».

У Вінниці, наприклад, представництво Укрсиббанку відкрилося в 2003 році та відразу ж запропонувало декілька кредитних програм: іпотечне кредитування під заставу об’єктів нерухомості, придбання легкових авто фізичними особами в кредит та споживчі кредити без цільового призначення наданих коштів.

Особливості іпотечної програми Укрсиббанку –   співпраця з державним фондом молодіжного будівництва, який, відповідно до державної програми, компенсує облікову ставку. Правда, в зв’язку з бюджетними проблемами, фонд тимчасово призупинив укладання нових угод, але продовжує компенсацію за минулий рік. «За рік нашої співпраці нашою кредитно-житловою програмою змогли скористатися вісімдесят споживачів. За рахунок приходу на ринок нашого французького партнера BNP PARIBAS Group Укрсиббанк розпочав кредитування у французьких франках, що в свою чергу дозволило знизити процентну ставку по договору до 8,99  %», –   каже Оксана Табунська.

«Ще одна успішна програма нашого банку –   автокредитування у співпраці з українськими автохолдингами «Укравто» та «Український автомобільний холдинг». На Вінниччині банк співпрацює з їхніми дилерами –  »Вінниччина-Авто» та «Авто технологія» за програмою кредитування без початкового внеску. Популярність цієї програми дозволяє продавати в місяць до 25‑30 автомашин, у найближчій перспективі очікуємо підвищити продаж до 50 машин на місяць», –   зазначила пані Оксана. Родзинками цієї автокредитної програми є використання французького франка у розрахунках та програма «надійний позичальник», учасник якої отримує пластикову картку з лімітом овердрафту 105 від суми взятого кредиту (послуга нараховується у гривневому еквіваленті). Як показує практика, від 10 до 70  % покупців-учасників програми рано чи пізно починають користуватися цією послугою. Окрім того, Укрсиббанк запровадив так званий адаптований варіант погашення, коли спочатку можна виплачувати більшу суму кредиту, а згодом менші платіжні суми.

Третя програма надання споживацьких кредитів не передбачає їх цільового використання. Як правило, цей вид кредитів надається під заставу квартири або автомашини покупця. Термін такого кредиту –   до десяти років. Ще одна інновація –   програма надання кредитних карток середньому класу (розмір зарплати клієнта не менше 1000 гривень на місяць). Така картка надається під довідку про середньомісячну зарплату та являє собою фактично банківський кредит без застави з лімітом овердрафту у розмірі двох зарплат клієнта. Пріоритетами такої системи є відсутність матеріальних та часових витрат на нотаріальні послуги оформлення застави та інші процедурні моменти звичайних кредитних систем.

Підводні камінці

Підводними каменями у сегменті споживчого кредитування можуть стати такі нюанси, як дострокове повернення кредиту та нульова ставка кредиту.

Що стосується дострокової сплати кредиту, то, на жаль, незважаючи на останню редакцію Закону «Про захист прав споживачів», в якій категорично забороняється обмежувати право клієнта на дострокове погашення споживчого кредиту, більшість банків поки що не рахуються з положеннями цього нормативного акту. Так, практично всі комерційні банки України запропонують вам кредитні програми, в яких обумовлена заборона на дострокове повернення коштів (в іншому випадку –   штрафні санкції).

Має свої нюанси й такий, на перший погляд, позитивний момент, як нульова ставка кредиту. Практично всі мережі магазинів та маркетів, які пропонують споживачеві побутову техніку, пропонують оформити кредит з так званою нульовою кредитною ставкою. Покупцям роз’яснюють, що торгові мережі в даному випадку компенсують витрати банків. Проте насправді в умовах кредитного договору передбачена інша стаття, яка повністю компенсує для банку початковий відсоток, –   комісійні витрати за оформлення кредиту, які становлять в середньому 10‑14  % від суми загальної позики.

Полюбити споживача

Тенденція до росту споживчого кредитування більш ніж помітна. І справді банки конкурують не на жарт, аби залучити своїми вигідними умовами фізичних осіб. Стрімко входять в моду так звані овердрафти –   банківські позики фізичним особам, якими, до речі, змогли скористатися працівники медіа-проекту «Статус». Банки-лідери практикують працювати «на виїзді», тобто у торгових центрах, куди приходить покупець, щоб придбати товар. І так би мовити, не відходячи від прилавка, ощасливлений покупець повертається додому з облюбованим товаром, який куплено за рахунок оформленого кредиту.

Источник - http://status.net.ua/releases/groshi/Spowuvchekredutyvannja/16809.html

Ответственность за инвестирование в жилье возложат на банки

Председатель Национального банка Украины Владимир Стельмах согласился с инициативой мэра Киева Леонида Черновецкого относительно разработки процедуры непосредственной ответственности банка перед инвесторами. Об этом сообщил в интервью журналистам Киевский городской голова, передает РБК.

"Сегодня я обсуждал проблемы граждан, которые внесли деньги в строительство "Элита-Центром" жилья, с главой Нацбанка Владимиром Стельмахом, который поддержал меня в том, что теперь мы постараемся разработать процедуру, чтобы инвестиции вносились через банки, которые будут зарабатывать на этом и контролировать внесение денег. Чтобы люди не боялись", - сказал мэр столицы.

В то же время Черновецкий отметил, что на сегодняшний день инвестиционная ситуация в Киеве спокойна, а потому горожанам не о чем беспокоиться. "Пока еще ничего плохого не происходит. Опасности инвестициям в строительство квартир нет", - отметил Черновецкий.

Следует напомнить, 12 мая Киевский городской голова Л.Черновецкий обратился к главе Нацбанка Украины В.Стельмаху с предложением создать рабочую группу из специалистов НБУ и КГГА, которая подготовит законопроект о непосредственной ответственности банка, который выдал кредит перед потерпевшим инвестором жилья.

Источник - http://www.rupor.info/

Щоб узяти молодіжний кредит, потрібно буде стояти на квартобліку

А держава компенсуватиме відсотки лише протягом п’яти років. Такі зміни обіцяє уряд. Експерти кажуть, на цьому ринку зловживання: банки часто-густо розтягують терміни погашення позик на 10-20 років і таким чином заробляють більше.

Державі це не вигідно, тому пропонують зміни. Але реально діяти вони почнуть лише після підвищення фінансування наступного року.

Валерій Омельчук, голова правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву: "Маємо 30 мільйонів гривень. А для того, щоб забезпечити взяті на себе виконання, треба ще 90 мільйонів. А для того, щоб надавати нові позики, укладати угоди, потрібно ще 10 мільйонів. Приблизно 100 мільйонів гривень додатково передбачити”.

Источник - http://agent.ua

Как заработать на квартире

Новый вид ценных бумаг дает возможность спекулировать недвижимостью не только компаниям, но и частным лицам.

Отечественные банки начали продавать новые финансовые инструменты — сертификаты фондов операций с недвижимостью (ФОН). Покупателям этих ценных бумаг обещают неплохой спекулятивный доход на рынке недвижимости, которая постоянно растет в цене.

Схема работы ФОНа на первый взгляд довольно простая: эмитент реализует сертификаты, на привлеченные деньги строит недвижимость, которую затем продает или сдает в аренду. По окончании срока деятельности фонда деньги возвращаются инвестору вместе с причитающейся на его долю частью прибыли. Управитель ФОНа, а им может быть сам эмитент, получает часть этой прибыли в качестве вознаграждения.
Подводные камни

Однако на практике все выглядит совсем иначе. Механизм работы ФОНов многим участникам рынка до конца непонятен, что вызывает недоверие к сертификатам ФОН.

Алексей Танич, заместитель директора финансовой компании «Первый управитель строительства», считает, что основной причиной непопулярности таких фондов является несовершенное законодательство, регулирующее их деятельность. «Судебным решением такой фонд может быть передан в управление от одной компании к другой. С учетом того, как в Украине работает судебная система, данная норма может стать инструментом для недобросовестной конкуренции на рынке», — отмечает Алексей Танич.

Кроме того, владельцы сертификатов ФОН практически никак не защищены от разного рода махинаций и афер на рынке ценных бумаг. Пожалуй, одна из самых главных проблем, с которой придется столкнуться рядовому инвестору, — как уберечь свои вложения в ФОН от недобросовестных действий со стороны эмитентов. Дело в том, что реестры владельцев сертификатов ведут не специализированные структуры — регистраторы, а компании или банки, которые и выпустили эти бумаги. А это влечет за собою огромные риски, связанные с возможностью вести двойной реестр сертификатов. Установить, кто же является участником ФОНа и кому получать доход, в таком случае может оказаться очень непростой задачей.

Первые ласточки

Большим успехом на отечественном фондовом рынке ФОНы пока не пользуются. В Украине зарегистрировано всего лишь несколько компаний, имеющих право на эмиссию сертификатов ФОН. В декабре прошлого года «Новая финансовая компания» первой зарегистрировала эмиссию сертификатов фонда «К-ФОН» объемом 21 млн. грн. и сроком обращения девять лет, до конца 2014 года. В марте 2006-го банк «Таврика» зарегистрировал выпуск сертификатов фонда «Вишневе містечко» объемом 20 млн. грн., срок обращения — менее двух лет, до конца 2007 года. Оба ФОНа созданы для финансирования строительства коттеджных городков.

Еще одна инвестиционная компания — «Комфорт-инвест», которая месяц назад заявила о намерении запустить третий по счету ФОН в Украине, рассчитывает на широкий круг инвесторов-спекулянтов. Она даже обещает, что сертификаты их фонда будут обращаться на организованном вторичном рынке.
Закон на стороне инвесторов

По информации «ДЕЛА», сегодня на регистрации находится как минимум еще два новых фонда операций с недвижимостью. Нынче ФОНы являются одним из немногих инструментов для компаний-застройщиков по привлечению средств для финансирования строительства жилья. Дело в том, что вступившие с начала этого года поправки к ипотечному законодательству фактически запретили физическим и юридическим лицам инвестировать в строительство недвижимости напрямую. Новым законом предусмотрено, что такое вложение средств возможно только через фонды финансирования строительства (ФФС), инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды, через беспроцентные облигации и ФОНы.

Разные слова их трех букв

Настоящая цель ФОНов — получение дохода от продажи или аренды недвижимости. ФФС же просто дают возможность профинансировать строительство жилья. «Строить и продавать было всегда очень выгодно, а ФОНы, в отличие от ФФС, которые создаются исключительно в целях приобретения вкладчиками квадратных метров жилья, в этом плане более интересны», — отмечает директор «Новой финансовой компании» Филипп Ковалевский.

Источник - http://delo.ua