Многие, ввязываясь в ипотечные треволнения, спрашивают себя: а что если повторится 1998 год?Какова вероятность? Давайте подумаем.
С 1950 до 1970 года цена нефти практически не менялась и была около 4 долларов за баррель.Потом понеслось.- В 1980 году, когда СССР ввел войска в Афганистан, нефть стоила более $70 за баррель.- В 1989 году, когда Горбачев объявил, что "ограниченный контингент" выводят, цена советской нефти не превышала $8.Затем был резкий подъем, однако, в 1997 году разразился мировой экономический кризис, и черное золото опять упало до $12 (в ноябре 1998 – аж до $10,11).Сейчас – снова под $70. Специалисты называют это «третьим нефтяным шоком». Но каждый раз после бешеных скачков нефть столь же резко рушилась: в 1986, 1988, 1994 и 1998 годах – ниже 15 долларов (что для нас – уровень себестоимости добычи). Кстати, менее качественный российский URALS всегда падал (пропорционально) гораздо сильнее, чем биржевой BRENT.По-поему, комментарии излишни.
Те, кто берет ипотечные кредиты на 10-15 лет с фиксированными выплатами в районе $500-1000 (а это – самые незащищенные заемщики, так наз. средний класс), попадают ГАРАНТИРОВАННО.
Учитывая среднюю периодичность кризисов на нефтяном рынке, было бы невиданной наивностью всерьез полагать, что безостановочный подъем продлится целых 17-25 лет… То, что новый дефолт в случае резкого падения цен неизбежен, доказывают следующие данные. Государственный долг России за время "путинского нефтяного подъема" сократился примерно на 25 млрд. долл. Однако за то же время заимствования госкомпаний (ака – того же государства) за рубежом превысили 50 млрд. долл. Реальный долг вырос. При этом все эти компании – сырьевые и колебания цен на нефть скажутся на них в первую очередь – платить по долгам точно будет нечем. Заплатите за них вы – резким понижением своего уровня жизни.И не уповайте на стабфонд. У Южной Кореи в 1997 году в аналогичном фонде было 70 миллиардов. Биржа сожрала их за несколько месяцев, после чего корейцы все-равно резко девальвировали вону, объявили всенародную мобилизацию, и их министр финансов лично сдавал перед телекамерами все свои золотые украшения «на помощь родине». Наш фонд придуман лишь для того, чтобы, устроив следующий дефолт, под шумок быстро, технично, а, главное, совершенно безнаказанно, перекачать эти деньги в карманы людей, близких к администрации. Потому они к нему сейчас никого и не подпускают – это их законная добыча.
Единственная верная тактика с ипотекой в нынешней России (если жить негде и копить невмоготу) – брать кредит на 2-3 года с обязательным досрочным погашением.
Кстати, даже за этот срок вы подарите банку около трети стоимости квартиры (всмотритесь в условия договора – сначала вы выплачиваете проценты банку, а уже потом начинаете отдавать собственно кредит, так что – случись у вас на седьмом скажем году бенц, почти все денежки за квартиру хапнет именно банк). Что будет вчетверне обидно, поскольку, после очередного дефолта, цены тоже упадут примерно в четыре раза...Хотя, конечно, банки, в очередной раз прикарманив чужие деньги, возможно и не станут возражать против "личных дефолтов", согласившись реструктурировать выплаты по неподъмным в новых обстоятельствах кредитам. Хоть им это и невыгодно. Но вы по-любому отдадите им все до центика.
Лучше потерпеть. Пока доходы в долларах высоки, копите сами. покупайте жилье постепенно – от малого к большому и играйте на разнице.
Многие смогли, не доплатив ни копейки сделать из двушки в плохом районе трешку в ЦОА. Всего лишь – цепочкой обменов и экономией на риэлторах, пользы от которых не больше чем от автоматов "однорукий грабитель". Между тем, многим из тех, кто хотя бы относительно регулярно читал экономическую прессу (хотя бы Ъ) уже в мае 98-го хватило ума понять, что деньги из банков пора забирать. Такие кризисы не случаются совершенно внезапно – в Лат. америке тогда все началось еще за полтора года до того, как рвануло в России. А мировой кризис такого масштаба неизбежно рушит энергоносители. И не бином ньютона это предсказать. Думаю, на этот раз все пойдет с Китая.Боитесь, что квартиры подорожают еще на 25-50-или-20867%? Действительно, почему бы и нет? Например, в Нью-Йорке не осталось квартир дешевле 430 тыс. долларов (и это – жалкие кондо-«однушки» в Бронксе), в Ванкувере – 300 тыс. CAD (250 тыс. USD, но тут, правда, – таунхаус с шестью спальнями, бассейном и гаражом на две машины в неплохом районе)... Правда, там средняя зарплата перевалила за 60 тыс. долл. в год (знаменитые «три штуки в месяц» – это устаревшие данные 1990 года). В Москве, заметьте, уж точно средняя – не более тысячи. 12 тыс. в год – впятеро меньше чем в Канаде! А теперь сравните покупательную способность на рынке недвижимости нашего, "московского" доллара и их – канадского... А еще некоторые удивляются, почему все, кто мог отсюда уехали.Но там рынок разогревает дешевая как никогда ипотека (4-6% годовых), плюс плющит мозги обывателям уже восемь лет подряд надувающийся пузырь на рынке недвижимости – в среднем 15% удорожания за год. Хотя до московских 25-60% и далеко, Гринспен и даже Сорос постоянно предупреждают, что ихний рынок рынок жилья страшно перегрет и неизбежен очень болезненный обвал – в Британии, кстати, он уже начался. Скажите у многих в этом городе зарплата каждый год растет на четверть и больше? У большинства наоборот – уменьшается, поскольку выплаты привязаны к доллару.
Откуда же тогда такой рост цен и чем он обоснован? Желанием риэлторов, три года назад соглашавшихся работать за 10 тыс. долл. со стотысячной сделки сегодня получать за то же самое 20 тыс.?
Если уж находятся лохи, готовые платить по тысяче «ипотечным брокерам»… Вдумайтесь – это то же самое, как если бы в магазине вас попросили заплатить 10% стоимости холодильника (но, само собой, не меньше $100!) за то, что консультант потратил на вас свое время и посоветовал вам именно эту модель… Ах, брокер видите ли оказывает вам независимую консультационную услугу? Банков с ипотечными программами не так уж и много. Все они у него в голове – посоветовкть подходящую – все равно что сказать, который час. Заполнить анкету – еще пять минут. Вместе с вами в банк его чаще всего просто не пустят. И такая работа стоит тысячу? А ведь они вам изо всех сил заодно постараются навязать "полное сопровождение сделки" – еще тысячи за три. В нашей стране обожают брать деньги за то, что вообще-то делается бесплатно...Между прочим, за те же 10 лет, что рос западный пузырь цен на жилье, стоимость аренды квартир в США увеличились лишь на 0,6%... Это говорит о явно спекулятивном характере спроса. Ровно то же происходит сейчас и в Москве – сдача квартиры в аренду в процентном отношении к цене этого жилья с каждым месяцем становится все менее выгодной. Ну и конечно, людей, уверенных, что 20-30 лет подряд они почти наверняка смогут выплачивать ежемесячные взносы, там в разы больше, чем в Москве…С другой стороны, двушка (70-90 кв. метров) в Берлине стоит примерно 85-120 тыс. евро (это в доме, построенном 15 лет назад – по их понятиям «старом», т.е. не пользующемся особым спросом). А двушки в римских новостройках и вовсе продаются (разумеется, 99% процентов – по ипотеке, только естественно там никому не придет в голову платить за еще не построенную квартиру, не бывает там и таких атрибутов дикого рынка как квартиры без отделки, а вторичное жилье как правило продается уже укомплектованное не то что "евроремонтом (т.е. просто – в приличном состоянии), а мебелью, и даже порой столовой посудой – не верите сами посмотрите комплектацию предлагаемых на продажу домов на западных сайтах) за смешные по нашим меркам 50-70 тыс. евро. (правда в Италии зарплата в 1,5 тыс. считается сносной).В Москве нет ни массового жилья сходного качества, ни даже близко стоящего количества платежеспособных покупателей.
Разрыв между себестоимостью кв. метра и его продажной ценой достигает от 500 (в среднем) до более чем тысячи процентов. Это круче наркоторговли!
Вы помните что – по знаменитой максиме Маркса (я отнюдь кстати не марксист) – готов вытворять капитал даже за 50% прибыли? И сколько найдется желающих (если пустят) строить в москве дома? И как после этого года через три тряханет цены представляете?Итак, долго ли продержится такой нежизнеспособный рынок, если от его койки уберут хотя бы часть капельниц, искусственных почек и легких в виде административных барьеров, взяток бесчисленным начальничкам и комиссиям, диких поборов за разрешения и согласования, выделения мест под застройку только своим и лишь если чиновник в доле и т.д.? А? Более того, если в целом московский рынок перегрет сильно, то отдельные сегменты – до состояния, когда вода переходит уже не пар а сразу в плазму. Сами посудите: очень плохая панель на окраине стоит лишь на 10-15% дешевле, чем сносный кирпич в районе застройки 60-х годов. При желании, ничего не стоит, продав двушку в панельном Митино, переехать в практически такой же площади квартиру где-нибудь в Ясенево или на Профсоюзной. Чудовищное Кожухово (главный "транспортный капкан" Европы) преспокойно обменивается на вполне респектабельную Бауманскую! Я уже не говорю о том, что кошмарные одноподъездные девятиэтажки (типичные бесперспективные трущобы – с поправкой на наш климат) продаются за те же деньги (ну, может быть на 10% дешевле), что и вполне качественная панель восьмидесятых годов. Эта унификация цен оправдана лишь общим дефицитом жилья как такового. Плохие квартиры покупают на последнее (деваться некуда), но при этом, заметьте, общее количество денег у населения недостаточно, чтобы сколько-нибудь существенно переплачивать за жилье заметно лучшего качества – поэтому оно и не отрывается почти по цене от трущоб.В 1994 году банки, струсив, уже начали скидывать те знаменитые 30% инвестиционных квартир, наличие которых очень помогает застройщикам и особенно риэлторам поддерживать общий уровень цен на рынке. Очередной «кризис неплатежей» – и ариведерче, греющие сердце взяточников и барыг 2500 за метр… Понятно, что на несчастье людей (а отсутствие жилья – одна из самых больных тем) наживаться и проще и выгоднее всего... Торговать пороком просто, а наживаться на чужом несчастье – еще легче.
Так что не спешите совать голову в долговую петлю. Ждать времен, когда трешка на Университете снова будет стоить $50 тыс. осталось совсем недолго – годика два-три.
Брать в рублях – тоже не выход. Платить заградительные 16-18% годовых имело бы смысл, если бы доллар рос хотя бы на 10-12% в год. Как раз зная, что обвал рубля в среднесрочной перспективе неизбежен, банки и устанавливают такие ставки (по которым кредит им полностью возвращается примерно за пять лет – и они еще при этом надо сказать сильно рискуют, но у них есть утешение – ведь если что, все денежки за вашу квартиру поступят на баланс банка – посчитайте, во что вам обойдется по сути аренда такого жилья).Брать в России и Украине долгосрочные (а тем более – такие дорогие) кредиты явно преждевременно. Это чистой воды финансовое самоубийство. Вы еще начитаетесь горьких статей о том, как "попали ипотечники первой волны".
Источник: gazeta.ru/realty/2006/0...
