После заявлений нового киевского мэра о поднятии стоимости элитного жилья с тем, чтобы увеличить объемы строительства социального, эксперты прогнозируют рост цен на комфортабельные квартиры до сорока пяти процентов. При этом качество элитных квартир в ближайшие годы не улучшится.
"Для богатых квартиры будут дорожать, для бедных - станут дешевле. Киев стал городом супербогатых чиновников из разных ветвей власти и местом, куда съезжаются предприниматели из разных уголков Украины, - заявил новый мэр Киева Леонид Черновецкий. - За счет увеличения денежной доли Киева в строительстве любого элитного жилья мы будем возводить дома для простых киевлян. Это просто. Сегодня Киев берет десять процентов за долевое участие, а двадцать процентов расползаются по карманам чиновников. Мы рассмотрим предложения инвесторов и увидим, кто сделал лучшее. Например, один предложит тридцать процентов, другой - сорок, третий - пятьдесят. И пусть они соревнуются в интересах города".
Элитное жилье в Киеве дорожает на 35% в год. Застройщики объясняют это растущей себестоимостью, поскольку используются дорогие импортные материалы. Сюда же добавляются и затраты на создание инфраструктуры. Застройщики за собственные средства возводят объекты тепло-, водо- и электроснабжения. Кроме того, стоимость земли в престижных районах гораздо выше. По словам директора по продажам и маркетингу строительно-инвестиционной компании "Новый Континент" Виктории Нероды, только за прошлый год земля в Киеве подорожала в 1,7 раза, так что в среднем квадратный метр сегодня стоит более пятисот долларов. Дорожают также энергоносители и металлоконструкции, необходимые для возведения любого жилья. К тому же в элитных проектах при проектировании, как правило, закладывается больший процент так называемых непродаваемых площадей под зоны общего пользования и инфраструктуру жилого комплекса.
Сейчас элитное жилье строят более двухсот компаний, хотя еще пять лет назад рынок делили между собой всего около десятка застройщиков. Однако конкуренции на рынке нет, работы хватает всем.
В поиске стандартаНесмотря на высокие цены, спрос на элитную недвижимость постоянно растет. По данным строительных компаний, к моменту сдачи дома непроданными остаются только около двух процентов квартир, но и они реализуются сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. Сейчас состоятельные покупатели уже не скупают в столице квартиры по 500 кв м, а отдают предпочтение жилью по 150-200 квадратов в центре: на улицах Ярославов Вал, Лысенко, Франко, Владимирской. Второе место в рейтинге популярности - у элитных квартир размером 100-150 кв. м. При этом особое внимание покупатели обращают на технические параметры жилья, самые важные из которых - высокие потолки, удобная планировка, инженерные коммуникации высшего качества, кондиционирование воздуха и очистка воды, автономная котельная и т. д. В Западной Европе понятие "элитный" подразумевает автономный комплекс с собственной налаженной инфраструктурой для обслуживания, отдыха и образования. Традиционным местом расположения элитного объекта считается центр или прилегающие к нему районы, автономная система отопления, электро-, газо- и водоснабжение, большая парковая зона, прилегающая к дому, паркинг минимум на две машины для каждой квартиры, охрана, удобная транспортная развязка. К примеру, многоквартирные высотки с панорамой "окна в окна" в Царском селе столицы завоевали репутацию жилья классов премиум и делюкс, хотя по западноевропейским стандартам относятся к бизнес-классу.
По западным меркам, в элитных домах необходимы собственный медицинский и сантехнический персонал, магазины, спортзал, бассейн. Площадь холла первого этажа должна составлять не менее 60 кв. м, а высота потолков - около четырех метров. При строительстве элитного жилья используются новейшие технологии и высококачественные материалы, а также оригинальные дизайнерские решения. Элитный дом строится по индивидуальному авторскому проекту и не может походить на другие здания. Такие постройки отличаются малой этажностью (пять-семь этажей), количество квартир в них не превышает двадцати-тридцати (киевские новостройки в основном громоздкие и высокие).
В Киеве большинство из пятидесяти построенных за последние пять лет элитных домов не отвечает западноевропейским стандартам. Более того, высокий спрос позволяет застройщикам экономить на материалах. По мнению специалистов, лишь в немногих элитных зданиях установлены инженерное оборудование и сети, соответствующие премиум-классу. В большинстве случаев качество коммуникаций и систем ненамного выше, чем в обычных домах. В результате многие жители элитных квартир, потратившие на их приобретение минимум 350 тыс. долларов, со временем сталкиваются с теми же бытовыми проблемами, что и обитатели муниципальных домов. Во многом это происходит потому, что на рынке до сих пор не существует четкой внутренней классификации жилья. Даже сами застройщики порой не могут разобраться, какое здание считать элитным, а какое нет: у каждой компании свои представления о его классификации - это позволяет самостоятельно определять критерии элитности и стоимость квадратного метра. Поэтому застройщикам не составляет особого труда создать потенциальному покупателю иллюзию, назвав элитным объект, который таковым вовсе не является.
В конце прошлого года специалисты Украинской строительной ассоциации предложили разделить строящееся жилье на пять классов: социальное, эконом, бизнес, премиум и делюкс. В мае, после доработки классификации с учетом специфики украинского рынка и потребительских предпочтений, ассоциация собирается передать проект документа в Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины. Однако, по мнению экспертов, чтобы строители перестали манипулировать сознанием покупателя, необходимо создать структуры, контролирующие качество создаваемого жилья.
Кроме того, строительные компании выступают за введение системы функционального зонирования и детального планирования территорий. Зонинг исключает махинации с землей и взяточничество, поскольку заранее определяет назначение территории, плотность ее заселения, а также этажность зданий и придомовую инфраструктуру. К тому же зонинг гарантирует, что стоимость построенного компанией объекта не будет снижена из-за соседства с непредвиденной застройкой.
Дачная жизнь с городским налетомВ зонинге также нуждается загородный рынок недвижимости. По аналогии с Киевом в пригороде раскупалась любая земля, пригодная для строительства, включая земли сельскохозяйственного назначения. Поэтому в тридцатикилометровой зоне от столицы свободных земель осталось немного. Результатом массовой скупки участков и спекуляции на земельном рынке стал ежегодный рост цен на землю минимум на 30-35%. По прогнозам экспертов, в этом году из-за повышения спроса ее стоимость может увеличиться примерно на 50%. Сейчас стоимость сотки в Конча-Заспе достигла 10-18 тыс. долларов. В других местах ближней Киевщины цена колеблется от 5 до 15 тыс. долларов за сотку.
Несмотря на высокую стоимость земли, спрос на участки под Киевом превышает предложение. Уже построены около двадцати коттеджных городков, и ежегодно их количество увеличивается на 30%. Элитные поселки располагаются в десяти-двадцати километрах от столицы, вблизи леса, водоема. В большинстве из них- не больше двадцати домов общей площадью 250-350 кв. м. Строят особняки из кирпича и монолита, стоимость квадратного метра начинается от 2,5 тыс. долларов. Обязательные атрибуты элитных городков - небольшой магазин, охрана, спорткомплекс, в каждом доме есть прямой городской телефон, Интернет, спутниковое телевидение. При этом популярностью пользуются те проекты элитных домов, где нет помпезности и излишней роскоши.
Однако увеличение количества коттеджных поселков в самых престижных направлениях, к которым относятся Одесское, Днепропетровское, Житомирское и Бориспольское, стало причиной многокилометровых пробок, образующихся в часы пик. Кроме того, в коттеджных городках нет больницы, школ и детских садов. У многих это отбивает желание постоянно жить за городом. Тем не менее президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Александр Бондаренко считает, что "в ближайшие три года ожидается развитие загородной элитной недвижимости, поскольку люди понимают, что гораздо комфортнее жить за городом, где-нибудь в лесу или на берегу озера". Развитие отечественного рынка загородной недвижимости в точности повторяет ситуацию пятилетней давности на подмосковном рынке. Тогда динамичный рост цен на жилье в Москве привел к тому, что загородная недвижимость с ее ценовой стабильностью стала альтернативным местом проживания для многих москвичей. Коттеджные городки как для элиты, так и для среднего класса стали расти как грибы после дождя, дома в них быстро раскупались. Для стимулирования спроса девелоперы развивали окружающую инфраструктуру при содействии городских властей, заинтересованных в разгрузке Москвы, решали транспортную проблему. При этом качество, дизайн и архитектурный стиль коттеджей отошли на второй план, поскольку продавались практически любые дома. Рентабельность строительства некоторых поселков составляла более двухсот процентов.
Сейчас на рынке Подмосковья предложение коттеджей вне городков и готовых особняков в охраняемых поселках ежемесячно увеличивается на десять процентов, а раскупаются не более двух процентов. Первичное насыщение рынка произошло, потенциальный покупатель предпочитает оригинальность и эксклюзивный подход в самой концепции городка, увеличились требования к качеству жилья. Однако московские застройщики по инерции продолжают осваивать этот рынок количеством.
Пока строительство коттеджей под Киевом развивается не столь быстро, риэлтеры предлагают застройщикам учесть московский опыт и изначально формировать отечественный рынок загородной недвижимости посредством интересных проектов городков, где каждый будет особенным.
Мало и дорогоПосле заявлений нового киевского мэра о намерениях увеличить стоимость элитного жилья с тем, чтобы увеличить строительство жилья социального, эксперты повысили прогноз роста цен с 20% до 45%. По данным компании Astera, ежегодно количество элитного жилья будет увеличиваться примерно на 12%, до более чем 220 тыс. кв. м в год. При этом еще не скоро основными конкурентными преимуществами компаний на рынке элитного строительства станет высокий уровень технической и сопутствующей инфраструктуры. Спрос пока превышает предложение, и в течение ближайших двух лет эта тенденция не изменится. Конкуренция может ужесточиться, если на рынок выйдет хотя бы одна крупная иностранная компания. Это заставит отечественных девелоперов профессиональнее подходить к проектированию и строительству элитных домов. Придется вкладывать больше средств в строительство самого здания, его отделку и развитие инфраструктуры. Однако крупного застройщика на горизонте пока не видно.
Скорее всего, подчиняясь общей тенденции, рынок элитного жилья постепенно перейдет от стадии рынка продавца к стадии рынка покупателя. В пока стабильном элитном сегменте произойдет то же, что в свое время случилось в сегменте массовом: удачные проекты будут быстро раскупаться, а объекты с недостатками- пылиться в рекламных буклетах агентств недвижимости.
Автор - Алена КИРЬЯКОВА, "Эксперт" (Украина), N 16, 24-30 апреля 2006
