Кредит на квартиру роздає комп'ютер

Черговість отримання молодіжних кредитів на будівництво та придбання житла визначатиме комп’ютерно-рейтингова система.

Цю програму у вівторок перезнтували Міністр України у справах сім’ї, молоді та спорту Юрій Павленко та Голова правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Валерій Омельчук.

Механізм визначення, кому перш за все надається кредит, стане абсолютно прозорим, а роль працівника Фонду буде зведена лише до технічної роботи, повідомляє прес-служба міністерства.

Згідно із повідомленням, нова система визначатиме чергового позичальника на підставі затверджених Урядом України чітких критеріїв.Згідно з ними, перевага при наданні пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам буде надаватись: багатодітним молодим сім’ям, молодим вченим, молодим спортсменам, які мають найвищі досягнення на офіційних національних та міжнародних змаганнях, сиротам та соціально-незахищеним молодим сім’ям.

Комп’ютерна рейтингова система запроваджується у всіх регіональних управліннях Фонду, крім Києва та Київської області. Тут система запрацює у березні 2006 року у зв’язку з реорганізацією та об’єднанням цих відділень Фонду в іпотечний центр.

В той же час, регіональні управління Фонду запрошують сім’ї, зареєстровані в регіональних управліннях для заповнення нових анкет.

Інформація з них переноситиметься в комп’ютерну базу даних щодо кожного регіону окремо. Дізнатися, як формується та просувається черга на отримання кредиту з 28 лютого можна на офіційному веб-сайті Фонду.

"Українська правда"

"2006 станет для ипотеки переломным годом" - Антон Сергеев

Для многих украинцев ипотека – едва ли не единственная возможность решить квартирный вопрос.

Тем не менее, неразвитый ипотечный рынок, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, ограничения и непродолжительные сроки кредитования продолжают оставаться сдерживающими факторами. «Ипотека в Украине имеет огромный потенциал», - уверен исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Антон Сергеев. О ближайших и более отдаленных перспективах ипотеки он рассказал .

- Говорили, что ипотекой в Украине смогли воспользоваться от 6 до 10% желающих улучшить свои жилищные условия. За последний год что-то изменилось?

- Ипотечный рынок начал формироваться в 2002 году. Сейчас, по нашим последним данным, его объем оценивается в более чем 10 млрд грн. За последний год рынок вырос более чем в 2,5 раза. Сейчас в принципе как бы воспользоваться ипотекой могут все желающие. В этом плане преград нет. Банки расширили виды своих продуктов. Появились новые возможности. В Киеве, например, в последнее время 50% недвижимости приобретается в кредит. Данные по Украине существенно различаются и зависят, прежде всего, от инвестиционной привлекательности региона. Все-таки в Киеве вводиться шестая часть нового жилья от всего, построенного в стране. А вот в Донецке, например, по ипотеке покупают менее 20% недвижимости. Ситуация намного лучше в Днепропетровске, Одессе, Харькове. По мере выравнивания экономической ситуации в регионах будет расти и покупательская способность населения, а, следовательно, востребованность ипотеки.

- Можно ли говорить о формировании вторичного рынка ипотечных ценных бумаг?

- 22 декабря 2005 г. Верховная Рада наконец-то приняла долгожданный Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Президент подписал его в январе месяце. Следовательно, юридическая база для формирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг есть. Сейчас комиссия по ценным бумагам начинает работу по доработке регулятативных моментов данного Закона. Потребуется несколько месяцев, чтобы разработать нормативные и подзаконные акты. Мы надеемся, что к сентябрю будут первые эмиссии ипотечных облигаций. Этот год должен стать решающим, переломным, первым годом функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

- В бюджете на 2006 г. предусмотрен 1 млрд грн на ипотеку. Сможет ли это существенно увеличить возможности кредитования?

- В бюджете предполагается 1 млрд. грн гарантий для Государственного ипотечного учреждения. По сути, ГИУ может выпускать ценные бумаги в рамках Закона «Об ипотечных ценных бумагах», хотя этот закон не писался под него. Закон дает возможности банкам для рефинансирования ипотеки. Государственная гарантия ГИУ – несколько иная тема, также достаточно интересная.

- Поговаривают о возможности обвала на рынке недвижимости. Не скажется ли это на финансовой стабильности банков, выдавших много ипотечных кредитов? Ведь все-таки закладывали недвижимость по одной цене, а тут она оказывается куда меньше… И какова доля ипотечных кредитов в кредитном портфеле банков?

- Ипотечные кредиты составляют чуть более 7% от кредитного портфеля банков. И падение цен на недвижимость существенно не повлияет на устойчивость банковской системы. Надо понимать, что нет ничего вечного. Сама природа цен на недвижимость является цикличной. Ипотечные же кредиты выдаются на продолжительное время, за которое цены на недвижимость могут как расти, так и снижаться. Банки должны научиться планировать свою стратегию, управлять рисками. Украинским банкам падение цен пойдет на пользу, это даст им уникальный опыт работы не только в условиях рынка, который постоянно растет. Надо уметь работать на рынке, который падает, в условиях дефолта, работать непосредственно по формированию, скажем, кредитной истории. Через это прошли финансовые системы всех стран. Это неизбежно и в Украине. Хорошо, если бы это случилось раньше. Ведь учиться всегда лучше раньше, чем позже. И это закалит банки. Кроме того, подобный кризис был бы еще одним толчком для наведения порядка на строительном рынке, выработки более четких и нормальных правил, прозрачности землеотвода, работы застройщиков и т.д.

Мне сложно прогнозировать, будет ли падение цен на рынке недвижимости и в каких объемах, тем не менее, сложно понять, почему недвижимость в Киеве – столице такого бедного государства, как Украина, выше, чем в столице довольно богатой, например, Германии. Падение цен на недвижимость, если таковое будет, приведет к тому, что расшириться круг людей, которые смогут себе позволить ее приобрести. К примеру, сейчас в Киеве недвижимость стоит в среднем 1,5 тыс. долл за кв. м. Это нереально высокие цены. Плюс еще довольно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам – и фактически многие не могут себе позволить такое жилье. Все должно идти в одном ключе – и упорядочение цен на недвижимость, и удешевление ипотечных кредитов.

- С начала этого года вступил в силу Закон «О защите прав потребителей» в новой редакции. В частности, он предполагает, что потребители имеют право на досрочное погашение кредита, а также ограничивает права кредитора применять санкции за просроченный кредит. Это не противоречит Ипотечным стандартам?

- Нет. Такого ограничения мы навязывать не можем. Сама проблема досрочного погашения кредита является проблемой роста. Сейчас ипотечные кредиты достаточно дороги и доступны сравнительно состоятельным слоям населения. Банкам очень сложно запретить человеку делать предоплату. Если один банк это сделает, а другой нет, следовательно, будет отток клиентов из одного учреждения в другое.

- Людей интересует, когда подешевеют ипотечные кредиты?

- Ставки по ипотечным кредитам привязаны к стабильности экономической ситуации. Они также привязаны к стоимости денег, которые банки привлекают. Цена денег для украинских банков достаточно высока. Сейчас мы видим, «Приватбанк» сделал эмиссию своих еврооблигаций под 8,75% (если не ошибаюсь). Это уже показывает реальную стоимость денег для ипотеки. Плюс на этом должна быть определенная доходность для банков – с одной стороны, и затраты на выдачу кредитов – с другой. То и другое спокойно ложится в 3%. Вот и получается та ставка, которую мы имеем сейчас – 11-12%.

Это объективная реальность. Украинские банки используют депозиты населения, как один из основных источников финансирования ипотечных кредитов, а депозитным ставки сейчас тоже высоки. С другой стороны ,сейчас в Украине четверть банковского капитала находится в иностранных руках. Это также будет способствовать постепенному снижению стоимости ресурсов.

Ситуация будет меняться, но радикальных позитивных изменений за короткий период времени, я думаю, не стоит ожидать. Это будет происходить постепенно.

Мария Грималюк
UGMK.info

Пострадавшие от строительной пирамиды предъявляют судебные иски киевским властям

Инвесторы жилищного строительства, пострадавшие от махинаций группы компаний «Элита-центр», намерены предъявить ряд исков киевским властям.

Об этом сообщили представители инициативной группы инвесторов на пресс-конференции в агентстве «Интерфакс-Украина» в понедельник.

Они отметили, что намерены добиться подписания киевским городским головой соглашения о гарантиях киевских властей по разрешению ситуации, сложившейся вокруг махинаций «Элита-центр» и компенсации пострадавшим от них.

«Для того, чтобы городская власть быстрее искала возможности сотрудничества, мы подготовили судебные иски. В гражданском судопроизводстве они направлены на компенсацию действий «Элита-центр», в административном процессе - на привлечение к ответственности городских властей и чиновников за их бездеятельность и преступную халатность, которые привели к негативным последствиям для инвесторов», - сообщили представители инициативной группы.

Источник...

Можно ли купить в кредит «хрущевку» или комнату?

Представим вздох облегчения: сбор документов, беготня и мучительное ожидание вердикта кредиторов позади! Наконец-то банк готов предоставить ипотечный кредит. Правда, вдруг выясняется, что в отведенные покупателю три месяца приобрести квартиру, которую одобрил бы кредитор, нереально. Виной всему ограничения, накладываемые банками на покупаемые по ипотеке квартиры, дома, комнаты, землю.

По данным корпорации «БЕСТ-недвижимость», в столице лишь 15% квартир подходит для ипотечного кредитования. Причем, как считают банкиры, это немало. Итак, какая квартира может быть приобретена по ипотеке, и какие банки подходят к вопросу выбора недвижимости наиболее лояльно? Проверят по полной программе Общие пожелания кредиторов можно сформулировать так: дома, квартиры, коттеджи и дачи должны соответствовать определенным санитарно-техническим нормам. И еще. «Начинка» приобретаемой недвижимости не может отличаться от поэтажного плана. То есть все перепланировки должны быть узаконены. На практике требования большинства банков к приобретаемым по ипотеке квартирам оказываются шире. Их можно разделить на требования к тому, что должно быть в квартире, и к тому, каким стандартам должно соответствовать здание, в котором расположена приобретаемая по ипотеке недвижимость. Почти все столичные банки-кредиторы требуют, чтобы квартира или дом были подключены к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения. Холодная и горячая вода должны быть и на кухне, и в ванной. Если в квартире установлена газовая колонка, об этом обязательно должен знать банк. Подойдет или нет такое жилье для ипотечного кредитования, он, как правило, решает с помощью страховщиков. Если квартира расположена на последнем этаже, то банкиров заинтересует состояние крыши.

Теперь о требованиях к зданию. Дом, в котором продается квартира по ипотеке, не должен находиться в аварийном состоянии, а также стоять в очереди на капремонт, снос или реконструкцию с отселением. Фундамент такого дома должен быть цементным, каменным или кирпичным. Из общих требований иногда существуют исключения. Квартира в новостройке или дом в сельской местности (на момент приобретения) могут быть временно без сантехники, внутренней отделки и подключения к центральным системам водо- и газоснабжения. Большинство банков не возьмет в залог комнату в коммуналке. Залогом может стать лишь квартира с отдельным санузлом и кухней. Где просить деньги на покупку комнаты О готовности кредитовать покупку отдельной комнаты сегодня говорит Сбербанк. Но получить ипотечный кредит у него не так-то просто. Во-первых, для подтверждения дохода заемщика банк примет только справку по форме 2-НДФЛ. Во-вторых, потребует двух поручителей, тоже с «белым» доходом. Другие банки, такие как Абсолют, НИКом, Внешторгбанк 24, могут выдать кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире при условии, что все остальные комнаты в ней оформлены в собственность заемщика. Плюс этих банков в более гибкой оценке платежеспособности заемщика.

Недавно мои знакомые задумали купить с помощью ипотечного кредита квартиру в одном из дачных мест ближнего Подмосковья. Поселок в основном застроен частными домами и микрорайоном пятиэтажек. Новостроек пока не предвидится. Денег на покупку дома с участком, даже учитывая кредит, у моих знакомых явно не хватало. Поэтому ипотека затевалась с целью покупки двух- или трехкомнатной квартиры в пятиэтажке, которую можно было бы использовать для летнего отдыха. Но приобретение жилья в добротной с виду подмосковной «хрущевке» банки кредитовать отказались... Причем, в кредите отказали абсолютно все банки, куда обратились знакомые. Оказалось, существует довольно обширный перечень жилья, не любимого кредиторами. Ипотечный кредит невозможно получить под покупку квартиры, расположенной в многоквартирном доме барачного типа, в «малосемейке» типа общежития, а также в доме с деревянными стенами или перекрытиями. Заемщик не получит кредит на покупку квартиры в доме, построенном ранее 1957 г., этажностью ниже 6 этажей. Исключение – справка о том, что данный дом не подлежит сносу или реконструкции. Квартиры в «хрущевках», то есть пятиэтажных домах панельного типа, расположенных в Москве, также не кредитуются.

Невозможно получить ипотечный кредит под покупку некоторых видов индивидуальных домов. Например, тех, которые построены больше 20 лет назад и не предназначены для постоянного проживания. Поэтому, решив приобрести старенькую дачку, садовый домик, гараж или сарай на шести сотках, в которых нельзя зарегистрироваться постоянно, придется обойтись собственными средствами без помощи банка. Банк не даст денег под покупку дома, построенного на арендуемой земле, и в случае, если срок аренды земельного участка истекает ранее срока действия кредитного договора, увеличенного на один год. Фазенда должна быть идеальной Большинство столичных банков кредитует недвижимость, приобретаемую в ближнем Подмосковье. Чаще всего рассматривается радиус до 50 км от МКАД. Итак, под залог какой недвижимости можно получить ипотечный кредит, если речь идет о загородной покупке? Банки примут в залог пригодный для проживания индивидуальный дом с отдельным входом. Ипотечный кредит будет выдан и под залог земельного участка или права аренды земельного участка, на котором располагается индивидуальный дом. Также в залог примут земельный участок с недостроенным домом. Банку спокойнее, если запись о строящемся доме внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним как об объекте незавершенного строительства. Наконец, предметом залога может стать земельный участок, свободный от возведенных на нем строений. Право собственности на земельный участок также должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре. Права аренды земельного участка могут быть приняты банком в залог при условии, что срок действия аренды в соответствии с договором заканчивается после срока, на который выдается кредит. Ипотечный кредит не будет выдан под залог индивидуального дома, расположенного на территории закрытого административно-территориального образования. Банк не возьмет в залог земельный участок, если он принадлежит продавцу индивидуального дома на праве постоянного пользования, либо права продавца индивидуального дома на земельный участок не оформлены в виде прав собственности или аренды. К принимаемым в залог загородным домам банки предъявляют еще ряд требований. Например, загородный дом должен находиться по соседству с другими домами. Он может быть расположен и в коттеджном поселке, и в деревне, и в садоводческом товариществе, и в дачном кооперативе. К дому должна вести хорошая дорога, чтобы подъехать на легковом автомобиле можно было в любое время года. Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания. Также он должен находиться в удовлетворительном состоянии, не иметь существенных дефектов конструкции и инженерного оборудования, которые способны привести к аварии. Загородный дом не может быть приобретен у членов семьи заемщика. Он не должен ранее принадлежать заемщику или его супругу и не может являться местом постоянной или временной регистрации.

Если ипотечный кредит берут солидарные заемщики, то дом оформляется в их общую совместную собственность без определения долей. Загородный дом не должен быть обременен правами третьих лиц. К тому же для получения ипотечного кредита дом необходимо застраховать от утраты и повреждения, а также от утраты права собственности.

Read more at www.restko.ru/index.php...

Киевские бизнесмены попали на $10 млн из-за мошенничества в строительстве

Компании, вложившие деньги в строительство жилья компанией «Элита-центр», оценивают свои потери в результате мошенничества в сумму, превышающую 10 млн долларов.

«Десятки бизнесменов пострадали на приблизительную сумму больше 10 миллионов (долларов)», - сказал он.По данным источника, за время работы в Киеве организатор аферы Александр Волконский привлек с сотрудничеству в строительном бизнесе более 10 компаний, каждая из которых вложила не менее 1 млн долларов.

Волконский предлагал партнерам очень выгодные условия и возможность после окончания строительных проектов участвовать в разделе прибыли. Схема ведения бизнеса была настолько отлаженной, что бизнесмены, отметил источник, даже не подозревали о возможности какого-либо обмана.«Никто не думал, что его кинут... (Волконский) подтягивал бизнесменов для ведения общих проектов, мотивируя это хорошей прибылью, хорошим бизнесом», - сказал источник. Одной из пострадавших стала и мать гражданской жены Волконского, которая вложила в одну из подконтрольных ему фирм около 1 млн долларов.


При этом, жена и ребенок Волконского после его исчезновения остались в Киеве. Источник рассказал, что Волконский приехал в Киев около 4 лет назад, ориентировочно весной 2002 года. Источник предположил, что Волконский приехал из России. Бизнесом на рынке жилья Киева он начал заниматься 1,5-2 года назад, успев завести много выгодных знакомств в столице. Источник утверждает, что Волконский легко входил в доверие к бизнесменам, был очень коммуникабельным. Волконский уверял своих партнеров, что его начальный капитал для ведения бизнеса в Украине составлял около 15 млн долларов.

Источник предположил, что для именно подтверждения своей состоятельности Волконский снял престижный офис на Подоле, а затем на Печерске. При этом, отметил источник, Волконский рассказывал своим партнерам, что купил офисы, и уже после его исчезновения выяснилось, что он их арендовал, как и свое жилье. Кроме того, Волконский уверял партнеров, что платит своим менеджерам зарплаты в несколько десятков тысяч долларов. Участки под строительство Волконский покупал на вторичном рынке, считая, что это быстрее и выгоднее, чем отводить землю через решение Киевского городского совета. "Он на «вторичке» покупал, он вообще не верил, что какие-то участки могут отводиться (через Киевсовет)", - сказал источник.

Одновременно с Волконским, сказал источник, скрылся и его партнер Олег Шестак. Он вывез из Киева всю свою семью. По мнению источника, Волконский мог выехать в Израиль, однако эта информация ничем не подтверждена. Как сообщалось, милиция Киева задержала бухгалтера компании «Элита-центр» (Киев) по делу о мошенничестве при строительстве жилья. По прогнозам милиции, она примет около 1,5 тыс. заявление от пострадавших в результате аферы.

Ранее комитет инвесторов инвестиционно-строительной группы «Элита центр» заявил о хищении руководством компании более 100 млн долларов, инвестированных в строительство жилых домов в Киеве. Сейчас комитет сверяет договоры инвесторов с компанией для определения точной цифры ущерба, поскольку только по площадке расположенной на улице Шмидта 34-42 одну и ту же квартиру продавали несколько раз. Инвестиционные договоры заключались через ООО «Научно-исследовательский центр «Прогресс».

Согласно данным сайта http://www.elita-center.com, группа инвестиционно-строительных компаний «Элита-Центр» зарегистрирована в 1994 году, она включает в себя: «Элита-Центр», строительно-инжиниринговая компания «БИК», «Химстрой-груп», НИЦ «Прогресс», «Стройсервис», «Элита-строй».

Источник...

В Киеве лопнула первая строительная «пирамида»

В отношении строительной группы «Элита-Центр», руководство которой последние дни безуспешно пытаются отыскать ее клиенты, столичной милицией возбуждено уголовное дело по обвинению в мошенничестве.

Вчера несколько десятков возмущенных покупателей квартир пытались искать правду под стенами Министерства внутренних дел. Люди в отчаянии - оказывается, компания, с которой они заключили договора долевого участия на приобретение жилья, продавала одни и те же квартиры сразу нескольким клиентам. Среди пострадавших ходят слухи, что одна из квартир была продана... 14 раз подряд! Милиция же пока подтверждает лишь двойные и тройные продажи.

Самое грустное, что даже эти проданные нескольким людям квартиры еще не построены. Работы на всех семи строительных площадках в данный момент не ведутся. В отношении некоторых фирм из группы компаний «Элита-центр» столичные правоохранители возбудили уголовное дело по статье «Мошенничество».

Источник...

МНОГО, ДЕШЕВО, НАДОЛГО

Эволюция. Ипотека в России и Украине развивается более стремительно, чем еще год назад ожидали аналитики. Процентные ставки постепенно преодолевают десятипроцентный рубеж, а сроки кредитования уже перевалили за четверть века.

Программное ускорение. Сегодня отсутствие в ассортименте крупного банка ипотечной программы уже становится редкостью. Только за 2005 год состав ипотечных кредиторов увеличился почти на два десятка. Теперь на рынке жилищного кредитования, по данным аналитиков, предлагается около двух сотен различных программ. Правда, в их число попадают не только ипотечные продукты в классическом определении (то есть займы под залог приобретаемой недвижимости), но и другие варианты кредитования жилья. Например, программа Сбербанка, по которой залог является лишь одним из дополнительных способов обеспечения. Кредиты здесь могут быть выданы под поручительство третьих лиц без залога.

Большая часть отечественной ипотеки — это кредитование покупки жилья на вторичном рынке. Ипотека новостроек, как говорят эксперты, хотя и набирает популярность среди потребителей, по-прежнему вызывает у банков настороженное отношение. Причины этого — непрозрачность строительной отрасли, а также норма 214-го ФЗ о солидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками. «Банки дают кредиты, как правило, только на тот объект, строительство которого они сами финансируют, — утверждает руководитель клиентского управления ипотечной компании «Мой дом» Юлия Пузакова. — В остальных случаях применяется очень избирательный подход». Своего рода компромиссом между потребностью заемщиков в новом жилье и нежеланием банков рисковать стали так называемые ломбардные программы, количество которых за прошлый год почти удвоилось. По ним можно оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. Заметно возросло и число программ по кредитованию загородной недвижимости. Профессионалы объясняют это законодательными нововведениями, благодаря которым упростилась схема оформления залога на земельный участок с недостроенным домом. Хотя, по замечанию исполнительного директора компании «Легкокредит» Кирилла Суслова, банков, предлагающих программы кредитовании «загородки», много в отличие от реально работающих по ним. «Наиболее адекватные программы, на мой взгляд, предлагают Абсолют-банк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, — говорит он. — Но при этом Газпромбанк кредитует покупку только тех домов, которые расположены в коттеджных поселках. У других банков, как правило, есть ограничения по минимальному размеру ссуды: купить в кредит скромный домик за $40 тыс. скорее всего не получится. Из-за возможных сложностей с реализацией коттеджа сейчас банки стимулируют заемщиков на приобретение дорогих, хороших домов, ликвидность которых со временем не уменьшится». Из банков, активно работающих в этом направлении, другие ипотечные брокеры также отмечают Сбербанк, Райффайзенбанк и Европейский трастовый банк.

А вот ипотека коммерческой недвижимости у нас по-прежнему не в чести. И хотя риэлторы уверяют, что предприниматели, желающие купить офис в кредит, будут выстраиваться в очередь, банки не очень спешат вводить у себя этот продукт. Свое нежелание они, как правило, объясняют юридическими сложностями или тем, что это направление для них пока «неприоритетно». В прошлом году программу кредитования коммерческой недвижимости, предусматривающую страхование финансовых рисков банка, предложил Московский ипотечный центр. Однако за год работы ему удалось наладить сотрудничество по этой схеме только с тремя организациями — Национальным залоговым банком, Сбербанком и Газэнергопромбанком. Впрочем, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости Московского ипотечного центра Сергей Киприянов говорит, что переговоры ведутся еще с несколькими крупными игроками рынка и те настроены благожелательно: «Думаю, что уже в ближайшие недели мы увеличим число наших партнеров до десяти».

Ставка на снижение. По сравнению с США и Европой, где процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются в пределах от 3 до 7%, российскую ипотеку дешевой не назовешь. Однако начиная с осени прошлого года ставки на рынке начали таять с удивительной скоростью. Об их снижении один за другим объявили «Дельтакредит», Городской ипотечный банк, Банк Москвы, Московский кредитный банк, «КИТ Финанс». Более того, консервативное АИЖК нарушило свои собственные, анонсированные ранее планы, по которым предполагалось, что ставка будет снижаться ежегодно на 1%. В начале 2006 года агентство ввело дифференцированную ставку по кредитам, и теперь при наличии 50-процентного первоначального взноса потребитель может взять ссуду на срок до 15 лет уже под 12%. Вслед за этим уже 17 января о снижении ставок объявил Московский международный банк, а 23 января — Национальная ипотечная компания.

Потребитель, не боящийся повышенных рисков, может воспользоваться еще более дешевыми кредитами, выдаваемыми под «плавающую» ставку. Среди банков, у которых есть такие продукты, минимальную предлагает Мичиноку-банк — 6% плюс TIBOR (ставка Токийской межбанковской биржи). Но только если вы предполагаете проводить сделку в иенах. «Плавающая» часть ставки пересматривается ежегодно.

В среднем же сегодня «плавающие» кредиты выдают под 9% плюс ставка LIBOR. Самая низкая «плавающая» ставка на рублевые кредиты предлагается сегодня банком «Дельтакредит» — 5,5% плюс ставка Mosprime, что в сумме составляет 11,5%. Она пересматривается банком ежеквартально, и долго ли сохранится такая низкая величина Mosprime, эксперты не берутся предсказывать. Но предпосылок для ее резкого повышения на ближайший год пока никто не называет.

Двадцать лет — не срок. Тридцатилетний срок кредита перестал быть на нашем рынке нонсенсом еще осенью прошлого года. Сегодня так надолго деньги можно занять в банках, работающих по стандартам АИЖК, а также еще в пяти коммерческих. Основное ограничение при кредитовании на долгий срок — до погашения займа заемщик не должен выйти из трудоспособного возраста.

В большинстве банков максимальный срок кредитования составляет 25 лет. Но эксперты считают, что этого более чем достаточно. «Длинные сроки люди выбирают, чтобы получить большую сумму кредита, — поясняет руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН — агентство недвижимости» Сергей Махоткин. — Но если человек берет ссуду более чем на 20 лет, то ее размер уже не будет принципиально увеличиваться с ростом срока кредитования. Поэтому наиболее востребованными остаются ссуды на 15-20 лет».

Если по максимальному сроку кредитов мы фактически сравнялись с Западом, то по возможностям досрочного погашения заграничным потребителям впору нам позавидовать. И в Европе, и в США досрочно погасить ссуду можно не ранее чем через несколько лет, выплатив крупный штраф. Наши банки подходят к этому вопросу более либерально. Самые жесткие условия досрочного погашения — в банке «Дельтакредит» по программе 25-летнего кредитования: мораторий длительностью один год, а в дальнейшем — штраф в размере 4% от суммы досрочного погашения. Некоторые кредиторы устанавливают подобное наказание в твердой сумме (например, в Мичиноку-банке тариф составляет $20 за каждое досрочное погашение). Впрочем, большинство кредиторов ограничивают срок моратория полугодом без каких-либо дальнейших препятствий и штрафов.

Демократизация. Требования банков к заемщику постоянно смягчаются, и некогда обязательные условия уже переходят в разряд пожеланий. Так, все кредиторы, за исключением Сбербанка, сегодня принимают к рассмотрению «серый» доход заемщика. Форма его подтверждения варьируется от справки за подписью руководителя до простого расчета средних зарплат в той отрасли, в которой работает претендент на кредит.

Наличие поручителей, бывшее на рынке нормой два года назад, практически ушло в прошлое. Единственным исключением опять-таки является Сбербанк. Зато здесь наиболее лояльные требования по отношению к уровню дохода заемщика. В среднем на $1 тыс. «белого» дохода Сбербанк может выдать кредит в размере около $48 тыс. В большинстве коммерческих банков при таком доходе можно получить не более $30 тыс. (расчеты по банковским ипотечным калькуляторам).

Разница объясняется тем, что по программе Сбербанка на руках у заемщика после платежа по кредиту должна оставаться сумма не меньшая, чем официально установленный прожиточный минимум. Коммерческие банки смотрят на вещи более реально и требуют, чтобы выплаты по кредиту не превышали 40% ежемесячного дохода клиента.

Прописка и регистрация заемщика сейчас не играют никакой роли. А вот род занятий имеет значение. По мнению профессионалов, практически невозможно получить кредит тем, кто живет на гонорары, — адвокатам, фрилансерам, художникам и т. п. Их заработки хотя и велики, но нестабильны, и банки предпочитают не рисковать. В категорию «нежелательных заемщиков» попадают также работники казино и ресторанов (за исключением шеф-поваров), так как в этих сферах очень высока ротация кадров. Большинство банков не особенно охотно кредитует и частных предпринимателей.

Меньше всего за прошедший год изменилось такое условие ипотеки, как обязательный первоначальный взнос. Правда, некоторые банки понизили его минимальный размер, и теперь он составляет от 10 до 30%. Во многих банках он непосредственно влияет на уровень процентной ставки: чем больше стартовый взнос, тем ниже ставка.

Сроки рассмотрения заявок на рынке колеблются в очень широком диапазоне. По словам Кирилла Суслова, наиболее короткий (три дня) предусмотрен в Русском ипотечном банке, а самым длинным (до одного месяца) отличается Банк Москвы. Реальный средний срок, по мнению ипотечных брокеров, составляет десять рабочих дней.

Плата за деньги. Стандартный набор расходов на получение ипотечного кредита выглядит внушительно: комиссия банка за рассмотрение заявки и выдачу кредита, стоимость нотариального оформления договора, оплата услуг оценщика, государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи. Кроме этого банк может потребовать, чтобы заемщик оплатил ведение ссудного счета, оформление договора купли-продажи и другие услуги, предоставляемые в добровольно-принудительном порядке.

Наименее разорительны для заемщика государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи и плата за рассмотрение заявки. Как правило, они обходятся примерно в 1 тыс. рублей, а в некоторых банках («Дельтакредит», Банк Москвы) такие пункты уже исчезли из перечня обязательных расходов.

Наиболее ощутимая статья накладных расходов — комиссионные за оформление (выдачу, организацию) кредита. Их величина колеблется от 0,4% от суммы кредита и до 1%.

Еще один вид расходов заемщика связан с формой перечисления платежей по кредиту. «Наш банк предлагает несколько форм расчета — по выбору клиента, — рассказывает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. — Если мы делаем перевод со счета клиента здесь, внутри банка, то это бесплатная услуга. Если для расчета используется банковская ячейка, то ее аренда на срок 10-15 дней будет стоить примерно 1-1,5 тыс. рублей». Однако право выбора предоставляют заемщику не все банки. Если форма расчета определена договором, то оплата денежного перевода или аренда банковской ячейки станут для клиента навязанной услугой.

Другой нюанс связан с нотариальной пошлиной. Дело в том, что обязательное нотариальное удостоверение ипотечной сделки было отменено в прошлом году. Однако существуют разные формы заключения договора ипотеки, и некоторые банки строят схему своей работы так, что без участия нотариуса не обойтись. Например, по словам ипотечных брокеров, такой сюрприз ожидает заемщика во Внешторгбанке. Формально нотариальное удостоверение договора не входит в перечень банковских услуг, и поэтому информацию о нем невозможно найти на сайте. Но, по информации из неофициальных источников, участие нотариуса по составлению договора в простой письменной форме в ВТБ является обязательным. Причем заемщики направляются к конкретному специалисту, чья работа стоит в полтора раза дороже, чем стандартная стоимость услуг такого рода на рынке.

Неудачно выбрав банк, за его услуги можно переплатить, по оценкам экспертов, до $2000. Главный залог экономии — тщательный выбор ипотечной программы с учетом всех возможных расходов. К сожалению, подобный анализ провести самостоятельно не всегда возможно. В случае если потребитель не слишком хорошо знаком с рынком, для него может оказаться выгоднее оплатить услуги ипотечного брокера-консультанта, чем сделать самостоятельный выбор.

Журнал "Финанс", январь 2006

Дам, но не вам

Автор: Родион Насакин

Опубликовано в журнале "Компьютерра" №4 от 02 февраля 2006 года

О том, что отечественные банки дерут с россиян неприлично высокие проценты за кредиты, знает каждый. Это не мешает согражданам покупать все больше в долг, однако осадочек остается немалый - как в душах заемщиков, так и в карманах кредиторов. Причина такого положения дел общеизвестна: банкиры закладывают в процентную ставку свои кредитные риски, то есть компенсируют невозврат денег процентными выплатами более благонадежных клиентов. Оставим в покое глобальные варианты решения этой проблемы, вроде мероприятий по повышению уровня жизни населения или принятия очередных законов, регламентирующих кредитную деятельность. Будем исходить из установленной взаимосвязи: высокий риск приводит к высоким ставкам. Следовательно, решив задачу понижения своих кредитных рисков, банк сможет сделать условия кредитования приемлемыми для большей группы потенциальных клиентов, а значит, и получить дополнительное преимущество на рынке розничного кредитования. Причем преимущество довольно солидное. Например, в компьютерных или автомобильных салонах сейчас предлагаются кредитные продукты нескольких банков на выбор, а пресловутая "надежность" банка в данном случае никого не волнует: деньги возьмут у того, кто раздает их дешевле всех.

Страх и алчность

Если подойти к вопросу философски, то решение о предоставлении кредита представляет собой компромисс между страхом потерять деньги и желанием получить прибыль в виде процентов. Находить этот компромисс приходится в каждом конкретном случае, оценивая платежеспособность очередного клиента. И если оценить возможности корпоративного заемщика относительно просто, исходя из его финансовой отчетности, общеизвестной репутации и т. п., то в случае с частными клиентами это сделать сложнее. Например, неким суррогатом официального подтверждения достаточного уровня дохода является налоговая документация, однако, учитывая распространенность "серых" зарплат, доверие лишь справкам из налоговой может отсечь массу состоятельных граждан, способных и желающих платить за свои маленькие радости. О стабильности положения может косвенно свидетельствовать состояние в браке, стаж работы на одном месте, информация о ранее погашенных кредитах сравнимого размера и множество других факторов[Кстати, в США с 1974 года законодательно запрещено принимать решение о выдаче кредита по таким персональным аспектам, как возраст, пол или семейное положение, что существенно способствовало развитию «беспристрастных» информационных систем оценки платежеспособности]. Поэтому банки частенько и заставляют своих клиентов бегать по инстанциям и собирать ворох бумаг, подаваемых вместе с заявлением о выдаче кредита.

Одновременно с этим существует конкуренция между банками, которая обостряется по мере роста рынка и расширения целевой аудитории потенциальных клиентов. А, между прочим, в России в прошлом году наблюдался настоящий бум потребительского кредитования, да и ипотека делала в 2005-м первые твердые шаги. Сейчас в это трудно поверить, но еще в 90-е годы абсолютное большинство розничных кредитов выдавалось сотрудникам банков и руководству корпоративных клиентов. Но уже в 2002 году, по данным Центробанка, населению был выдан 141 млрд. рублей. В 2003-м - 298 млрд., а в 2004-м - 616,5 млрд. А в январе 2006-го, по некоторым оценкам, объем рынка потребительского кредитования в России превысил 1 трлн. руб. На этом фоне клиента начинают уважать, за него борются и, единожды поймав добросовестного плательщика, стараются его не упустить. Если же заставлять его доказывать свою платежеспособность и ожидать "вердикта" несколько недель, а то и месяцев, клиент может обидеться и уйти в другой банк. Так что быстрота реагирования на обращение клиента становится прямым конкурентным фактором. Достаточно вспомнить рекламную кампанию, проведенную "Импэксбанком" в прошлом году, по поводу сокращения срока принятия решения до одного дня.

В то же время оперативность не должна отражаться на качестве принимаемых решений. Если выдавать кредиты всем без разбору, то лидирующее положение на рынке обернется финансовой катастрофой, подобной той, которая постигла в конце 2003 года Южную Корею. Объем просроченных потребительских кредитов к тому времени составлял 57,47 млрд. долларов, или 13,5% от общего числа выданных кредитов (аналогичные показатели 1999 года - 10,95 млрд. и 2,6% соответственно[Доля невозвратов в России, по разным оценкам, колеблется от 3 до 4%]). С одной стороны, это привело к возрастанию числа самоубийств и преступлений на долговой почве, а с другой - к серьезному банковскому кризису. Причиной столь безрадостной картины послужило отсутствие у банков отработанных систем управления рисками на фоне жесткой борьбы за рынок.

Впрочем, эта проблема гораздо старше и, по сути, родилась вместе с розничным кредитованием. Первый алгоритм для оценки потенциального кредитозаемщика был предложен еще в 1941 году Дэвидом Дюраном. К тому же времени можно отнести появление термина "кредитный скоринг", означающего сложную математическую систему определения степени платежеспособности заемщика, основанную на анализе нескольких характеристик клиента. Между прочим, модель Дюрана (см. врезку) широко применяется в финансовых организациях по сей день. Разумеется, в середине XX века речь шла не об использовании специализированного ПО, а о схеме работы кредитных инспекторов.

Заемщики с большой дороги

Задача скоринга - не только выявить потенциально неплатежеспособного клиента, но и пресечь деятельность мошенников, изначально не планирующих возвращать кредит. Если в первом случае шанс получения от клиента правдивых данных достаточно велик, то злоумышленники пытаются вводить специально составленный набор данных, для того чтобы найти и использовать "слабые места" в системе скоринга. Эта криминальная практика является довольно распространенной. Множество фирм, формально консультирующих заемщиков при заполнении документов на получение кредита, на деле за определенную сумму подсказывают своим клиентам "правильные" ответы на вопросы банковской анкеты. Иногда злоумышленникам удается обманывать систему до тех пор, пока схема мошенничества не будет обнаружена соответствующей службой банка."Обороноспособность" системы зависит прежде всего от модели оценки клиента. Обычный анализ вопросов анкеты наиболее уязвим для "взлома", так как обойти все "ловушки", которые банк может поставить для проверки достоверности предоставляемых данных, сравнительно просто. Обычно для этого формируются специальные группы "заемщиков", формально соответствующих требованиям банка по проверяемым характеристикам и "правильно" отвечающим на те вопросы анкеты, которые затруднительно проверить.

Более эффективным подходом в обеспечении кредитной безопасности является составление психологического портрета заемщика путем сбора максимально детализированной информации. Вкупе со средствами, вроде data mining, это дает неплохие результаты.

По мере развития ИТ банки стали заказывать разработчикам и скоринг-системы. В результате к настоящему времени даже сформировался рынок таких ИТ-решений, хотя большинство банков предпочитают уникальные разработки. Дело в том, что алгоритмы работы скоринг-системы должны оставаться конфиденциальной информацией, поскольку при получении таких данных злоумышленники, теоретически, могут указать "правильные" данные при оформлении заявки и "обмануть" систему. Подобное ПО дало новые возможности для обслуживания клиентов. Помимо уже упоминаемого сокращения срока обработки клиентских данных (если верить представителям "Хоум Кредит энд Финанс Банк" [ХКФБ], их система принимает решение о выдаче кредита до 50 тысяч рублей в течение нескольких минут), стало возможным, например, отказать клиенту в том или ином кредитном продукте и сразу же предложить альтернативный вариант (с меньшей суммой или на более жестких условиях), соответствующей рассчитанному показателю платежеспособности. По этому принципу с 2005 года работают ХКФБ и "Русский стандарт". Вместо отказа в предоставлении кредита клиенту предлагают, например, увеличить первоначальный взнос до указанной суммы.

Кстати, развитие скоринга в отечественной банковской практике может несколько притормозиться в результате принятого в 2005 году закона о кредитных историях. По этому документу к 1 сентября 2005 года все российские банки заключили договор с одним из бюро кредитных историй (пока можно выделить четыре крупных учреждения) на передачу данных о "своих" заемщиках и запрос данных о "чужих". Одновременно с этим Центробанк разработал интернет-сервис для доступа к Центральному каталогу кредитных историй, благодаря которому пользователь может ознакомиться с местонахождением своей собственной финансовой биографии. Появление общей базы кредитных историй дает отечественным банкам новые возможности для проверки платежеспособности клиентов, и ряд кредитных учреждений может отказаться в этом случае от автоматизированной оценки.

Обучение системы

Скоринговые системы используют статистические методы работы, а значит, нуждаются в массивах исходных данных о ранее выданных кредитах (выборке) для выявления зависимостей. Например, для выявления степени влияния семейного положения на возврат кредита. Появляется вопрос, где это исходное информационное "сырье" взять. Можно, конечно, собирать характеристики клиентов, выдавать кредиты всем подряд и потом фиксировать случаи невозврата или несвоевременного возврата. Ну а тем, кто не хочет применять столь радикальный способ обучения на собственных ошибках, приходится искать альтернативные пути решения проблемы. На самом деле, таких путей всего два. Можно воспользоваться уже собранной кем-то другим базой данных или использовать методы, требующие для корректного применения меньших по объему массивов опытных данных. Первый способ свойствен в первую очередь при разработке банками собственных решений. Второй используется вендорами "серийных" систем скоринга. Однако ни один из этих вариантов нельзя назвать идеальным.

Очевидно, что данные о клиентах, например, американского банка мало подойдут для адекватной оценки российских заемщиков. Совершенно другие доходы, уровень жизни, менталитет делают невозможным использование такой БД даже с сильной коррекцией результатов. Классический подход к скорингу[Регрессионный анализ остается самым распространенным методом, использующимся в скоринге] предусматривает принятие положительного решения о выдаче кредита в том случае, если выходной показатель превышает некий критический порог. А выходной показатель вычисляется как сумма численных характеристик параметров (возраст, количество иждивенцев, доход, наличие кредитной карты и т. д.), помноженных на соответствующий "вес" (значимость показателя в общей оценке). Да и само слово "scoring" можно перевести как "подсчет очков". Обучение системы сводится к подгонке "весов". Так вот "веса" одного и того же параметра для США и РФ будут существенно различаться. Кроме того, очевидно, что кредитоспособность заемщика зависит не только от его собственных характеристик, но и от общей макроэкономической ситуации в стране - например, от уровня инфляции. Кстати, бескрайние просторы нашей Родины накладывают дополнительные трудности. Настраивать систему многофилиальному банку приходится для каждого региона отдельно, так как в разных уголках России люди отличаются как доходами, так и менталитетом.

В компании "Франклин & Грант", специалисты которой занимаются созданием математических моделей и их программной реализацией для решения финансовых задач, утверждают, что в России вообще не существует кредитных историй достаточной длины для обучения системы. Что уж говорить о новых типах кредитных продуктов, появляющихся в стране. Например, об ипотеке, собирать данные по которой для настройки системы нужно еще лет десять.

В ХКФБ проблему решили довольно оригинально, использовав для обучения своей системы скоринга базу данных о 4,2 млн. заемщиков из стран Центральной Европы. В этом случае "веса" различных исходных параметров получились достаточно схожими с российскими, и после небольшой коррекции под национальную специфику и текущий банк система стала работоспособной.

Если имеются выборки сравнительно небольшого размера, разумно использовать иные методы анализа, такие как метод ближайших соседей или дерево классификаций. В первом случае новому заемщику, исходя из каких-либо его характеристик, система ставит в соответствие определенную точку с соответствующими координатами. В зависимости от того, каких точек по соседству с данной большинство: "плохих" или "хороших" (которым соответствуют люди, отдавшие или не отдавшие кредит), принимается решение о выдаче денег. При использовании деревьев классификаций система обучается следующим образом. На основе имеющихся данных строится дерево. При построении все известные ситуации обучающей выборки сначала попадают в верхний узел, а потом распределяются по узлам (рис. 1). Критерий разбиения - это различные значения входного фактора.

Скоринг на практике

На сегодняшний день системы скоринга строятся на базе "универсальных" аналитических комплексов (SAS, KXEN), реализуются или в виде отдельных приложений, или как модули многофункциональных банковских комплексов (Invoretail, SOWK). В частности, анализ платежеспособности заемщика применяется в последних версиях системы RS-Loans (компания R-Style Softlab), комплексном решении по автоматизации кредитного бизнеса банков. В такой реализации скоринга есть ощутимое преимущество: ведь оценка уже интегрирована в сам процесс выдачи кредита. RS-Loans, по сути, моделирует от начала до конца бизнес-процесс кредитования в виде прохождения документов по цепочке "заявка - кредитный комитет - кредитный договор" с использованием нескольких функциональных элементов: "Кредитный договор", "Клиент", "Договор обеспечения", "Объект обеспечения", "Банковская карта", "Счет", "Операции", "График погашения", "Филиал" и т. д.

В системе предусматривается разделение всех пользователей по двум основным должностям. Первая группа - кредитные инспекторы, которые занимаются сбором и оформлением документов, инициализацией операций и т. д. Вторая группа - кредитные бухгалтеры, чьи обязанности ограничиваются бухгалтерским отражением кредитной деятельности. При надобности в систему можно добавить новые должности, наделив их необходимым набором прав. Производительность кредитного отдела система повышает прежде всего за счет наличия процедур массовой обработки договоров: начисления процентов, выноса на просрочку, расчета групп риска, формирования резервов и т. д.

Задача скоринг-функционала - рассчитать максимальный размер кредита, который можно выдать клиенту, базируясь на его анкетных данных. В системе уже есть стандартный набор показателей, который банк-заказчик системы может дополнить собственными. Не секрет, что большинство банков использует собственные критерии оценки заемщика, в том числе довольно экзотичные, тщательно храня в тайне значимость тех или иных факторов для анализа. Иногда "для отвода глаз" в анкете даже присутствуют вопросы, ответы на которые никак не учитываются в ходе анализа. Расчет максимального размера кредита в RS-Loans для разных типов кредитования может рассчитываться по различным критериям. Так, при ипотеке, как правило, применяется схема, согласно которой максимальный размер кредита устанавливается исходя из платежеспособности заемщика и оценочной стоимости покупаемой недвижимости, а окончательная сумма выдаваемого кредита формируется с учетом наименьшего из полученных значений. В RS-Loans включен программный инструментарий для ввода аналогичных правил.

Скоринговые методики в системе имеют несколько вариантов применения. Пусть, например, покупатель желает приобрести в кредит какую-нибудь бытовую технику. При этом он имеет некоторые денежные средства, которые готов вложить. При обращении клиента к сотруднику банка последний вводит в БД информацию о заемщике + данные для скоринговых расчетов. Образец типовой анкеты в виде xls-файла поставляется в банк вместе с системой (см. таблицу). Этот образец служит основой для дальнейшей корректировки под требования конкретного банка - например, для исправления значений баллов за определенные клиентские характеристики или формирования новых шаблонов документов. В зависимости от ответов на вопросы система вычисляет максимальный размер кредита. Дальше бизнес-процесс и действия сотрудника зависят от опций схемы розничного кредитования, с учетом программной и аппаратной специфики банка, наличия выделенных каналов связи и полномочий сотрудника (наличия права подписи, например).

Этот процесс может работать по трем основным сценариям. Первый вариант используется, если в торговом центре ("провайдере" услуг потребительского кредитования) есть выделенный канал для стабильной связи с главной БД RS-Loans. В этом случае данные анкеты автоматически загружаются в систему, быстро возвращается информация по платежеспособности клиента, максимальному размеру кредита и сопутствующая отчетность. Допускается введение в схему процедур проверки достоверности указанных заемщиком сведений. На основе полученного отчета сотрудник отказывает в кредите либо заключает договор на определенную сумму. Затем он заносит в систему информацию о своих действиях, подтверждаемых соответствующими документами. Вариант с единой БД и выделенным каналом наиболее удобен, так как в этом случае имеется возможность консолидировать и обрабатывать данные о заемщиках в одном месте или централизованно изменять методики скоринга. Допускается в этом варианте и использование Интернета для заполнения заявки непосредственно в HTML. Недостаток у такой схемы только один - доступ к базе по выделенному каналу не всегда возможен.

Если в торговом центре есть средства связи, но нет выделенного канала, передача данных идет по модему (GPRS- или обычному - неважно). Поскольку терминалы сотрудников, работающих с RS-Loans, могут действовать и через удаленное соединение, схема работы в этом случае практически аналогична предыдущей. По-прежнему будет использоваться единая база данных. Но есть другой вариант. Сотрудник банка может переслать анкетные данные напрямую или через Интернет в режиме безопасного соединения на сервер с БД RS-Loans. Серверный обработчик событий автоматически загрузит базу и сформирует необходимые отчеты и документы для обратной пересылки в торговый центр. Дополнительные сложности появляются в том случае, если прямая связь между местом продажи и главной БД RS-Loans отсутствует. Тогда приходится вести локальную БД клиентов, синхронизировать ее с центральной базой, обновлять и согласовывать "черный список" клиентов.

Первая модель

В модели Дюрана фигурируют группы факторов для определения степени кредитного риска и указаны коэффициенты для различных факторов, характеризующих кредитоспособность клиента:

1) Пол: женский (0,4 балла), мужской (0).2) Возраст: 20 лет и меньше (0), 21 год (0,1), 22 года (0,2), 23 года и выше (0,3).3) Срок проживания на одном месте: по 0,042 балла за каждый год, но не больше чем 0,42 в сумме.4) Профессия: 0,55 - за профессию с низким риском, 0 - за профессию с высоким риском, 0,16 - другие профессии.5) Финансовые показатели: наличие банковского счета (0,45), наличие недвижимости (0,35), наличие страхового полиса (0,19).6) Работа: предприятия в общественной отрасли (0,21), другие (0).7) Занятость: по 0,059 балла за каждый год стажа на последнем месте работы.

Сам Дюран определял сумму в 1,25 балла как порог кредитоспособности.

Примеры систем

Практически все системы розничного кредитования поддерживают интеграцию с отдельными скоринговыми приложениями. Наиболее известны на российском рынке продукты компаний BaseGroup Labs и EGAR. BaseGroup Labs предлагает заказчикам систему Deductor:Loans , последняя версия которой, кстати, была презентована в нынешнем январе. ПО построено на базе аналитической платформы Deductor, включающей инструменты для решения задач многомерного анализа (OLAP), бизнес-аналитики (business intelligence), "раскопок данных" (data mining) и др.

В состав Deductor:Loans входит модуль LoansBase.Generator, позволяющий генерировать "образцы" кредитных историй. Этот программный инструмент формирует набор примеров с разными анкетными портретами заемщиков по статистическим алгоритмам с учетом заданных распределений случайных величин. В качестве распределений можно использовать статистические данные по региону или экспертные оценки типов заемщиков. Искусственная кредитная история, по мнению разработчиков, является оптимальным вариантом обучающей выборки в тех случаях, когда реальной кредитной истории не существует или ее объем недостаточен. А такие проблемы особенно часто проявляются при потребительском кредитовании, где постоянно появляются новые виды кредитных продуктов. Причем "новички" отличаются от прежних видов кредитных программ суммой кредита или требованиями поручительства. В такой ситуации появляются и исчезают некоторые входные данные, что делает уже построенную скоринговую модель неприемлемой.

LoansBase.Generator формирует таблицу, содержащую входные факторы из анкеты заемщика, которые влияют на принятие решения о выдаче денег. Гипотезы о влиянии отдельных факторов выдвигаются, как правило, экспертами банка. Субъективность последних и является главным недостатком подхода с искусственной кредитной историей.

После создания истории начинается итеративное построение скоринговых моделей. На каждой итерации устраняются противоречия и корректируются правила. В Deductor:Loans отсутствуют балльные скоринговые методики. Вместо "классики" используются деревья решений и нейронные сети. Эти методы, кстати, делают возможной работу с выборкой, содержащей от пятисот до тысячи элементов. Деревья решений строят модель в виде правил, видоизменяются при внесении в выборку новых примеров, игнорируют несущественные признаки. Нейронные сети предназначены для выявления нелинейных зависимостей между входными и выходными факторами, позволяя дополнить скоринг оценкой вероятности возврата кредита. То есть, грубо говоря, на выходе системы получается не бинарное решение: "отдаст/не отдаст" - "1/0", а "0,53", например. То есть 53 шанса из 100, что кредит будет возвращен.

У компании EGAR можно отметить три продукта, автоматизирующих кредитный скоринг. Первый - EGAR Application Scoring - сочетает анализ исторических данных с применением макроэкономических показателей, что реализуется в модулях ретроспективного скоринга и макроскоринга соответственно. Алгоритмы, используемые при анализе розничных заемщиков, в большинстве своем аналогичны вышеописанным, но есть и ряд других подходов - например, байесовские сети. Банк, внедривший EGAR Application Scoring, получает возможность рассчитывать риски невозврата и досрочного погашения и управления просроченными кредитами с помощью определения лимитов и сроков погашения задолженности. Также система анализирует кредитные сделки с созаемщиками и поручителями и учитывает залоговое качество обеспечения кредита, беря в расчет временной фактор. Кстати, EGAR не только продает систему, но и сдает ее в аренду.

EGAR Behavior & Collection Scoring предназначен для оценки рисков уже выданных кредитов. ПО учитывает график погашения задолженности заемщиком и движение его средств на других счетах. В функциональность системы также включены средства оценки эффективности мер для ликвидации просроченной задолженности (скоринг взысканий).

Третья скоринговая разработка компании - EGAR Market Scoring - предназначена для оценки кредитоспособности юридических лиц. Этот вид скоринга относительно меньше востребован, и соответствующие ИТ-решения представлены на рынке в меньшей степени, нежели ПО, ориентированное на ритейл. И все же о скоринге компаний-заемщиков стоит упомянуть хотя бы на отдельном примере.

EGAR Market Scoring рассчитывает вероятность банкротства заемщика за период кредитной сделки. На основании этих расчетов кредитор может обосновать условия кредитования компании. В качестве входных параметров используются квартальные финансовые отчеты за год и дополнительная информация о бизнесе. На первой стадии оценки система вычисляет финансовые показатели и на их основе выводит базовую среднегодовую вероятность дефолта. Вторая стадия - дополнительная экспертная оценка с выводом поправочного коэффициента к базовой вероятности. Решение о выдаче кредита или предложении альтернативных условий сделки зависит от суммы предполагаемого кредита, залога, надежности обеспечения, длины сделки, кредитной маржи и общих параметров портфеля. Формула для базовой оценки получена из временных рядов котировок акций и облигаций российского рынка ценных бумаг и финансовых показателей сотни открытых компаний. Длина базы составляет два-три последних года.

Оценка может производиться по двум моделям. Первая - Credit Grades - использует идею Роберта Мертона о соответствии рыночной капитализации компании и опциона на покупку компании, цена которого соответствует вероятности неисполнения, то есть банкротства компании на установленном временном периоде. Вторая - модель Bonds Spreads - устанавливает соответствие вероятности невозврата кредита и разности в доходностях между опорными и корпоративными облигациями.

В заключение следует сказать, что автоматизация оценки рисков не заменит "налогопослушности" граждан и солидных зарплат, ежемесячно зачисляемых на счет каждому трудящемуся члену общества. И пока вы сами официально получаете сто долларов, а тратите, скажем, семьсот, нет смысла возмущаться: а почему это мне не дают кредит под пять-шесть процентов годовых, как "у них"? Для собственного спокойствия можете считать высокие проценты по кредитам своего рода подоходным налогом, часть которого достается государству. Ведь гораздо приятнее отдавать деньги, вспоминая симпатичную девушку, которую вы сами и выбрали, предварительно сравнив ее предложение с другими, а не безликому налоговому органу с двадцатизначным номером расчетного счета и кучей странных аббревиатур, вроде КПП, БИК и прочих ОКАПО. Попомните наше слово: внуки еще будут завидовать, слушая рассказы дедушки с бабушкой о временах, когда кредиты были дорогими…

Источник www.computerra.ru/25011...